Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đang trải qua giai đoạn chuyển mình mang tính bản lề trong năm 2026. Mặc dù ghi nhận những điểm sáng ấn tượng về tăng trưởng kinh tế, doanh thu kinh doanh và nỗ lực quyết liệt trong việc tháo gỡ hàng loạt dự án tồn đọng, thị trường vẫn đối mặt với bài toán lệch pha cung - cầu và áp lực thanh khoản. Sự kết hợp giữa các quyết sách điều hành vĩ mô linh hoạt, nỗ lực khơi thông nguồn vốn và định hướng phát triển thực chất đang tạo ra những tiền đề vững chắc cho chu kỳ phục hồi tiếp theo của đô thị lớn nhất cả nước.
Tăng trưởng tích cực đi kèm nghịch lý thanh khoản
Theo báo cáo của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, trong 9 tháng đầu năm 2026, kinh tế thành phố đạt mức tăng trưởng GRDP ấn tượng ở ngưỡng 9,06%, riêng quý 3 bứt phá lên 9,86%. Cùng nhịp đà này, thị trường bất động sản tiếp tục phục hồi theo hướng chọn lọc với tổng doanh thu kinh doanh bất động sản đạt 322.630 tỷ đồng. Dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 1,61 triệu tỷ đồng, chiếm 28,5% tổng dư nợ và tăng 19,91% so với cùng kỳ. Đặc biệt, vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào lĩnh vực bất động sản đạt 4,47 tỷ USD, gấp 9,65 lần so với cùng kỳ năm trước.
Tuy nhiên, đà tăng trưởng về giá trị và nguồn vốn chưa song hành với thanh khoản trên thị trường sơ cấp. Theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, toàn quốc ghi nhận 92.004 giao dịch thành công trong quý III/2026, giảm 8% so với quý II, trong đó giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm 14%, giao dịch đất nền giảm 6%. Người mua nhà ngày càng thể hiện sự thận trọng cao độ, chú trọng khắt khe đến tính pháp lý, vị trí, chất lượng hạ tầng, mức giá bán và phương án thanh toán tối ưu.
Báo cáo nghiên cứu của Savills chỉ ra rằng nguồn cung căn hộ sơ cấp trong quý III đạt 5.800 căn, trong đó phân khúc hạng A và B chiếm tới 80%, với tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 25%. Phân khúc biệt thự và nhà phố ghi nhận 3.600 căn mở bán mới nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ vỏn vẹn 14%, trong khi lãi suất vay mua nhà ở mức cao tiếp tục gây áp lực lớn lên khả năng chi trả của người dân. Ngược lại, phân khúc bất động sản thương mại, văn phòng, bán lẻ và căn hộ dịch vụ duy trì hoạt động ổn định với công suất cho thuê đạt mức cao từ 85% đến 92%.
Nguyên nhân cốt lõi dẫn đến tình trạng trên nằm ở sự mất cân đối cấu trúc nguồn cung. Nhà chung cư chiếm tới 73,6% số căn đủ điều kiện huy động vốn nhưng tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và trung - cao cấp, trong khi phân khúc trung cấp chỉ chiếm 7,1% và nhà ở bình dân hoàn toàn vắng bóng. Điều này đòi hỏi thành phố phải nhanh chóng tạo lập cơ cấu nguồn cung hợp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực của đại bộ phận người lao động.
Nhằm giải quyết các điểm nghẽn, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã triển khai hàng loạt giải pháp quyết liệt. Tính đến đầu tháng 9/2026, thành phố đã ghi nhận 1.338 dự án gặp khó khăn, vướng mắc tồn đọng, kéo dài. Thông qua Kế hoạch 34 và việc triển khai Nghị quyết số 29 của Quốc hội cùng Chỉ thị số 45 của Ủy ban nhân dân Thành phố, chính quyền đã khẩn trương xử lý. Trải qua hai giai đoạn, thành phố đã hoàn thành tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho tổng cộng 723 dự án, đạt tỷ lệ 54%, qua đó khơi thông hàng trăm nghìn tỷ đồng vốn đầu tư và hàng nghìn hécta đất đai cho nền kinh tế. Đối với 619 dự án còn lại, các sở, ngành đã đề xuất phương án xử lý cụ thể trong thời gian tới.
Song song với việc khơi thông các dự án thương mại, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở an sinh ghi nhận những bước tiến lớn. Trong 9 tháng đầu năm, thành phố đã hoàn thành 3 dự án với 2.283 căn hộ đưa vào sử dụng. Dự kiến cả năm 2026, thành phố sẽ hoàn thành 13 dự án với khoảng 9.402 căn hộ và 17 dự án đủ điều kiện đưa ra thị trường với 18.000 căn hộ, hoàn thành chỉ tiêu phát triển 28.000 căn hộ nhà ở xã hội. Đặc biệt, trong quý 4/2026, thành phố sẽ tiếp tục khởi công 6 dự án quy mô lớn với khoảng 84.000 căn hộ, tạo tiền đề hoàn thành mục tiêu xây dựng 181.257 căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2026-2030. Đồng thời, để thực hiện mục tiêu phát triển 52.000 căn hộ nhà ở cho thuê đến năm 2030 theo Nghị quyết 303 của Chính phủ, thành phố đang tập trung rà soát các quỹ đất công để giao cho Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố đầu tư xây dựng.
Chu kỳ sàng lọc và phát triển thực chất hơn
Giới chuyên gia kinh tế và bất động sản đánh giá rất cao sự quyết tâm của chính quyền Thành phố Hồ Chí Minh trong việc khơi thông các điểm nghẽn pháp lý. Theo các chuyên gia, việc hàng loạt dự án được tháo gỡ không chỉ giải phóng nguồn vốn bị tắc nghẽn mà còn tạo động lực phục hồi niềm tin cho cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà. Khi các thủ tục hành chính được tinh gọn và các dự án tồn đọng tái khởi động, nguồn cung nhà ở sẽ được cải thiện đáng kể về số lượng.
Bên cạnh lĩnh vực nhà ở đô thị, các chuyên gia nhấn mạnh rằng tiềm năng bứt phá của thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh trong giai đoạn tới còn đến từ ba trụ cột chiến lược rất rõ nét.
Thứ nhất là tiềm năng phát triển bất động sản công nghiệp. Thành phố hiện sở hữu nền tảng vững chắc với 105 khu chế xuất và khu công nghiệp có tổng diện tích hơn 50.200 ha với hơn 5.400 dự án còn hiệu lực, cùng 26 cụm công nghiệp và Khu Công nghệ cao. Với làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu và nguồn vốn FDI đổ mạnh vào lĩnh vực sản xuất, bất động sản khu công nghiệp và nhà xưởng hậu cần sẽ tiếp tục là "gà đẻ trứng vàng" thu hút dòng tiền lớn.
Thứ hai là dư địa phát triển của phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và lưu trú. Với hệ thống hơn 4.700 cơ sở lưu trú, hàng trăm khách sạn cao cấp từ 1 đến 5 sao và đặc biệt là định hướng triển khai Dự án Khu đô thị lấn biển Cần Giờ quy mô 2.870 ha dự kiến đón hàng chục triệu khách du lịch mỗi năm, thành phố đang sở hữu cơ hội lớn để định hình lại bản đồ du lịch nghỉ dưỡng tầm cỡ quốc tế.
Thứ ba là sự đồng bộ từ hệ thống hạ tầng giao thông trọng điểm. Các dự án Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến đường sắt đô thị Metro và các dự án chỉnh trang đô thị quy mô lớn đang rút ngắn đáng kể thời gian kết nối vùng. Khi hạ tầng giao thông hoàn thiện đến đâu, giá trị bất động sản dọc các hành lang kinh tế sẽ được bồi đắp và gia tăng thực chất đến đó.
Nhìn chung, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đang bước vào chu kỳ sàng lọc và phát triển thực chất hơn. Sự kết hợp đồng bộ giữa việc làm sạch pháp lý dự án, nỗ lực cân đối cơ cấu sản phẩm hướng về nhu cầu ở thực, kết hợp với các mũi nhọn về hạ tầng, công nghiệp và du lịch sẽ là bệ phóng vững chắc để thị trường tăng trưởng lành mạnh, bền vững trong những năm tới.
