Thị trường đang lệch pha cung - cầu quá lớn
Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn chuyển đổi cấu trúc mang tính bước ngoặt, chịu sự chi phối mạnh mẽ bởi các điều chỉnh về khung khổ pháp lý, chính sách tín dụng và định hướng điều tiết vĩ mô.
Theo các báo cáo tổng hợp từ Bộ Xây dựng và các đơn vị nghiên cứu thị trường chuyên sâu, cấu trúc sản phẩm bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đang đối mặt với sự mất cân đối nghiêm trọng.
Nguồn cung mới tung ra thị trường liên tục bị chi phối và áp đảo bởi các dự án căn hộ trung - cao cấp, hạng sang và các sản phẩm thấp tầng có giá trị lớn. Trong khi đó, phân khúc nhà ở thương mại bình dân, nhà ở giá rẻ gần như vắng bóng hoàn toàn trên thị trường sơ cấp.
Số liệu thống kê từ các quý gần đây cho thấy, dù lượng sản phẩm chào bán mới đạt hàng chục nghìn căn, tỷ lệ hấp thụ chung của thị trường chỉ dao động ở mức vừa phải từ 35% đến 40%, song song với lượng tồn kho duy trì ở mức cao.
Thực tế này phản ánh một nghịch lý, dòng vốn đầu tư và xã hội đang bị dồn ứ mạnh mẽ vào các sản phẩm mang tính chất tích sản, đầu cơ hoặc phục vụ giới thượng lưu. Ngược lại, nhu cầu ở thực của đại bộ phận người lao động có thu nhập trung bình và thấp chưa được đáp ứng tương xứng.
Trong bối cảnh đó, điểm sáng nổi bật nhất trong công tác an sinh xã hội là việc đẩy mạnh triển khai Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội. Tính đến hết 9 tháng đầu năm 2026, cả nước đã hoàn thành gần 47.000 căn hộ nhà ở xã hội, đạt khoảng 91% kế hoạch giai đoạn đề ra. Con số này cho thấy nỗ lực lớn của Chính phủ và các địa phương trong việc giải tỏa áp lực an cư, tuy nhiên, để giải quyết triệt để bài toán lệch pha cung - cầu, thị trường đòi hỏi phải có những quyết sách đồng bộ từ tầm vĩ mô đến các tiêu chuẩn kỹ thuật chi tiết.
Nhằm lập lại kỷ cương và thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh, tại phiên họp tổ thảo luận về dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi), Thủ tướng Lê Minh Hưng đã đưa ra những thông điệp và chỉ đạo cốt lõi.
Thủ tướng nhấn mạnh yêu cầu rà soát kỹ lưỡng các dự án luật liên quan trực tiếp để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật. Cụ thể, các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, giao đất cho nhà đầu tư, cùng các cơ chế, trình tự, thủ tục liên quan phải được xây dựng gắn kết chặt chẽ, đồng bộ với Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Điều này nhằm khắc phục triệt để tình trạng chồng chéo, tạo hành lang pháp lý minh bạch để các địa phương áp dụng suôn sẻ sau khi luật ban hành.
Đặc biệt, về vấn đề quản lý giá và điều tiết phân khúc, Thủ tướng dẫn chứng các quy định trong Luật Đất đai về tăng cường quản lý giá đất, trong đó trình tự, thủ tục và quyết định giá đất khi đấu giá sẽ do các địa phương quyết định theo khung giá đất và hệ số. Dưới sự chỉ đạo của Bộ Chính trị, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm và Chính phủ, quan điểm xuyên suốt là Nhà nước phải quản lý, điều tiết và kiểm soát giá chặt chẽ đối với phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.
Thủ tướng khẳng định dứt khoát: "Chúng ta phải quản lý, điều tiết được, không thể để tăng giá một cách vô lý đối với những phân khúc mà chúng ta cần phải có quản lý". Việc quản lý và kiểm soát này đóng vai trò then chốt giúp người thu nhập thấp và người lao động tiếp cận được nhà ở thông qua hình thức mua nhà ở xã hội hoặc thuê nhà dài hạn.
Ngược lại, đối với phân khúc bất động sản cao cấp, người đứng đầu Chính phủ nêu rõ quan điểm: "Với những phân khúc cao cấp dành cho những người có điều kiện kinh tế, việc phát triển có thể căn cứ vào yêu cầu và nhu cầu của thị trường". Định hướng này thể hiện sự tôn trọng triệt để các quy luật khách quan của kinh tế thị trường, trao quyền tự chủ và không gian phát triển linh hoạt cho các chủ đầu tư dựa trên sức mua và tín hiệu cung - cầu thực tế.
Phân khúc cao cấp cần vận động theo cung - cầu
Việc tách bạch rõ ràng định hướng quản lý giữa phân khúc an sinh xã hội và phân khúc thương mại cao cấp tạo ra những tác động mang tính thanh lọc sâu sắc đối với toàn bộ thị trường.
Thứ nhất, đối với việc tôn trọng quy luật tự nhiên và tối ưu hóa nguồn lực doanh nghiệp, khi phân khúc cao cấp được để phát triển theo nhu cầu thị trường, các doanh nghiệp bất động sản không bị ràng buộc bởi các mệnh lệnh hành chính can thiệp giá. Điều này khơi thông sự sáng tạo, cho phép các chủ đầu tư mạnh dạn đầu tư vào thiết kế kiến trúc độc đáo, công nghệ xây dựng thông minh và hệ sinh thái tiện ích đỉnh cao.
Thứ hai, việc thúc đẩy cạnh tranh bằng chất lượng thực chất dưới áp lực của quy luật cung - cầu sẽ khiến các dự án cao cấp và hạng sang không thể thành công chỉ bằng các chiến dịch truyền thông thổi giá hay tâm lý lướt sóng. Chủ đầu tư buộc phải cạnh tranh bằng năng lực cốt lõi bao gồm chất lượng xây dựng vượt trội, tiêu chuẩn vận hành quốc tế và sự minh bạch tuyệt đối về pháp lý.
Thứ ba, việc triệt tiêu động cơ đầu cơ lan truyền diễn ra khi Nhà nước tập trung nguồn lực kiểm soát tốt giá nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê giúp làm lành mạnh hóa nền tảng thị trường. Khi phân khúc bình dân được bảo vệ và đáp ứng đủ nhu cầu, hiệu ứng đẩy giá lan truyền từ phân khúc thấp lên phân khúc cao sẽ được kìm hãm, đưa mặt bằng giá trị bất động sản trở về sát với giá trị thực tế của nền kinh tế.
Tuy việc để phân khúc cao cấp phát triển theo nhu cầu thị trường là chủ trương hoàn toàn đúng đắn, thực tiễn tại Việt Nam thời gian qua cho thấy sự thiếu vắng các tiêu chuẩn pháp lý định nghĩa rõ ràng thế nào là nhà ở cao cấp hay hạng sang. Khoảng trống này tạo kẽ hở để nhiều chủ đầu tư tự ý gắn mác cao cấp cho các dự án trung cấp nhằm đẩy giá bán lên cao, gây nhiễu loạn thông tin và rủi ro lớn cho người mua. Do đó, để minh bạch hóa thị trường và hiện thực hóa hiệu quả chỉ đạo của Thủ tướng, việc chuẩn hóa tiêu chí phân khúc là yêu cầu cấp thiết với các nhóm giải pháp trọng tâm sau.
Đối với việc hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn kỹ thuật và pháp lý cho phân khúc cao cấp, các dự án cần đáp ứng những tiêu chí cụ thể. Về mật độ xây dựng và không gian xanh, dự án cao cấp phải đảm bảo mật độ xây dựng thấp, thường dưới 30 đến 35% đối với nhà ở cao tầng và thấp hơn đối với khu đô thị thấp tầng, kết hợp diện tích cây xanh và mặt nước đạt chuẩn tối thiểu trên mỗi đầu người.
Về tiêu chuẩn hạ tầng và tiện ích nội khu, các dự án bắt buộc phải tích hợp hệ thống tiện ích khép kín đồng bộ bao gồm hồ bơi tiêu chuẩn quốc tế, phòng tập gym và yoga hiện đại, khu sinh hoạt cộng đồng rộng rãi, hệ thống đỗ xe thông minh đảm bảo tỷ lệ chỗ để ô tô tối thiểu trên mỗi căn hộ cùng hệ thống an ninh đa lớp 24/7.
Về chất lượng xây dựng và vật liệu hoàn thiện, cần quy định rõ các tiêu chuẩn về vật liệu xây dựng thân thiện môi trường, hệ thống kính cách âm chống bức xạ nhiệt, thiết bị nội thất thông minh hoặc nhập khẩu từ các thương hiệu uy tín toàn cầu. Về tiêu chuẩn quản lý vận hành, dự án phải được quản lý bởi các đơn vị vận hành chuyên nghiệp quốc tế, đảm bảo minh bạch trong quá trình thu phí dịch vụ, bảo trì và vận hành hệ thống kỹ thuật tòa nhà.
Đối với việc kết hợp công cụ tài chính và chế tài kiểm soát, cơ quan quản lý nhà nước cần xây dựng cổng thông tin điện tử công khai danh mục các dự án đủ điều kiện mở bán, trong đó phân định rõ cấp độ phân khúc dựa trên các tiêu chí đã được kiểm định nhằm ngăn chặn tình trạng “treo đầu dê bán thịt chó”.
Song song với đó, việc kiểm soát chặt chẽ nguồn vốn tín dụng ngân hàng đổ vào các dự án mang tính đầu cơ cao, kết hợp nghiên cứu các công cụ thuế đối với bất động sản thứ hai, thuế lũy tiến với nhà đất bỏ hoang hoặc các hoạt động chuyển nhượng ngắn hạn tại phân khúc cao cấp sẽ giúp triệt tiêu triệt để động cơ găm giữ đất đai.
Thông qua việc kết hợp đồng bộ giữa sự quản lý vĩ mô chặt chẽ đối với phân khúc an sinh xã hội, sự vận động linh hoạt theo thị trường của phân khúc cao cấp và việc thiết lập các tiêu chí định danh minh bạch, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước vào chu kỳ phát triển ổn định, minh bạch, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
