Tồn kho phình to, nợ vay tăng nhanh
Báo cáo tài chính soát xét bán niên 2026 của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (mã chứng khoán: AGG) đã mang đến những con số làm xôn xao giới đầu tư, hai yếu tố gây chú ý nhất là sự bùng nổ của hàng tồn kho và dư nợ vay tài chính.
Theo đó, giá trị hàng tồn kho của AGG tại thời điểm 01/01/2026 chỉ vỏn vẹn 367 tỷ đồng, nhưng đến ngày 30/06/2026 đã vọt lên mức 3.451 tỷ đồng. Phần lớn giá trị gia tăng này nằm ở dự án trọng điểm The Gió Riverside, ghi nhận khoảng 3.112 tỷ đồng, chiếm tới 90% tổng giá trị tồn kho của toàn công ty.
Song song với đó, để phục vụ cho các thương vụ M&A và phát triển cơ sở hạ tầng, tổng dư nợ vay ngắn và dài hạn của doanh nghiệp đã gia tăng đáng kể từ 1.000 tỷ đồng đầu năm lên 2.677 tỷ đồng. Việc tăng cường đòn bẩy tài chính khiến áp lực chi phí lãi vay và nghĩa vụ trả nợ gia tăng trong ngắn hạn.
Trong 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần từ bán hàng chỉ đạt 137 tỷ đồng (giảm 63% so với cùng kỳ) do doanh nghiệp chưa bước vào chu kỳ bàn giao nhà quy mô lớn. Dù vậy, lợi nhuận sau thuế hợp nhất lại ghi nhận con số kỷ lục 278 tỷ đồng (gấp 3 lần cùng kỳ) và vượt 139% kế hoạch năm. Động lực chính giúp lợi nhuận tăng vọt không đến từ hoạt động kinh doanh thương mại thông thường, mà xuất phát từ các khoản thu nhập tài chính và thu nhập khác phát sinh sau giao dịch tái cấu trúc doanh nghiệp.
Mức tăng đột biến của tồn kho và nợ vay thường khiến nhà đầu tư lo ngại về rủi ro đọng vốn hoặc thanh khoản. Tuy nhiên, phân tích sâu vào bản chất thương vụ cho thấy đây là kết quả của chiến lược tái cấu trúc và M&A chủ động.
Vào cuối tháng 05/2026, An Gia đã hoàn tất nhận chuyển nhượng cổ phần để nâng tỷ lệ sở hữu tại Công ty Cổ phần Lộc Phát từ 39,98% lên 99,99%, đồng thời tiến hành sáp nhập Lộc Phát vào Công ty TNHH Xây dựng Kinh doanh Dịch vụ Thương mại Đông Nam. Do Lộc Phát là chủ đầu tư dự án The Gió Riverside, việc chuyển từ công ty liên kết thành công ty con trực tiếp buộc An Gia phải hợp nhất toàn bộ tài sản, dự án và nợ vay của đơn vị này vào bảng cân đối kế toán.
Việc hợp nhất nói trên đã mang về cho An Gia khoảng 139 tỷ đồng lãi từ giao dịch mua giá rẻ và 165 tỷ đồng từ việc đánh giá lại khoản đầu tư cũ theo giá trị thị trường. Điều này giải thích vì sao lợi nhuận doanh nghiệp tăng vọt dù doanh thu bàn giao bất động sản sụt giảm.
Như vậy, tồn kho tăng không đồng nghĩa với hàng hóa bị "ế ẩm" hay nghẽn thanh khoản, mà phản ánh toàn bộ chi phí quỹ đất, hạ tầng và thi công của dự án The Gió Riverside chính thức được ghi nhận tập trung trên báo cáo tài chính của AGG.
Nguồn thu hàng ngàn tỷ đồng chờ bứt phá
Xét về triển vọng trung và dài hạn, những chỉ số gia tăng ở phần nợ vay và tồn kho lại chính là tiền đề tạo nên dòng tiền mạnh mẽ cho An Gia trong các quý tới.
Chỉ báo quan trọng nhất minh chứng cho sức hút và tính thanh khoản của dự án là khoản mục "Người mua trả tiền trước ngắn hạn", tăng vọt từ 114 tỷ đồng đầu năm lên 3.418 tỷ đồng vào cuối tháng 6. Con số này đại diện cho lượng tiền đặt cọc và thanh toán theo tiến độ của khách hàng tại dự án The Gió Riverside. Khi dự án cất nóc và tiến hành bàn giao, khoản tiền này sẽ trực tiếp chuyển hóa thành doanh thu thực tế.
Theo chia sẻ từ lãnh đạo An Gia tại Đại hội đồng cổ đông, riêng dự án The Gió Riverside được kỳ vọng mang về khoảng 5.500 tỷ đồng doanh thu và 1.500 tỷ đồng lợi nhuận. Dòng tiền này sẽ ghi nhận dần theo tiến độ bàn giao nhà cho khách hàng, đóng góp từ 80% đến 90% cơ cấu lợi nhuận của doanh nghiệp trong năm.
Khi tiến trình bán hàng và thu tiền theo tiến độ diễn ra suôn lợi, nguồn tiền thu về sẽ giúp An Gia chủ động tất toán các khoản nợ vay ngắn hạn, tái cơ cấu tài chính và giảm chi phí lãi vay đáng kể. Ngoài The Gió Riverside, An Gia tiếp tục chuẩn bị các bước pháp lý và hạ tầng cho các dự án gối đầu như River Collection và Westgate 2, đảm bảo nguồn cung sản phẩm liên tục cho giai đoạn tiếp theo.
Tình hình tài chính của Bất động sản An Gia hiện tại phản ánh rõ nét bước chuyển mình từ giai đoạn chuẩn bị, tích lũy quỹ đất sang giai đoạn triển khai và thu hoạch. Sự gia tăng mạnh mẽ của tồn kho và dư nợ vay là cái giá cần thiết để thâu tóm và hợp nhất toàn bộ dự án trọng điểm The Gió Riverside.
Với khoản tiền trả trước hơn 3.400 tỷ đồng từ phía khách hàng, An Gia đang nắm giữ điểm tựa vững chắc để vượt qua áp lực nợ ngắn hạn, hứa hẹn sẽ bước vào chu kỳ bùng nổ doanh thu và lợi nhuận khi các sản phẩm được bàn giao đúng tiến độ.
