Thị trường bất động sản Việt Nam bước vào quý 2/2026 với những tín hiệu điều chỉnh rõ nét sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Báo cáo chính thức từ Bộ Xây dựng ghi nhận bức tranh tổng thể tương đối ổn định nhưng ẩn chứa nhiều điểm lệch pha sâu sắc giữa nguồn cung, thanh khoản và mặt bằng giá. Sự xuất hiện của các nhịp giảm giá thứ cấp tại một số phân khúc, đi kèm áp lực tồn kho gia tăng và chi phí vốn đắt đỏ, đang đặt toàn bộ thị trường cùng các doanh nghiệp phát triển vào một cuộc thử thách tái cấu trúc quy mô lớn.
Thanh khoản sụt giảm và áp lực chi phí vốn
Toàn thị trường ghi nhận hơn 100.000 giao dịch bất động sản thành công trong quý 2/2026. Mặc dù đây là một con số tương đối lớn, nhưng nếu so với quý 1 trước đó thì lượng giao dịch đã giảm gần 30%, cụ thể chỉ bằng 71,5% quý trước và dừng lại ở mức 63,7% so với cùng kỳ năm 2025. Sự sụt giảm thanh khoản diễn ra trên diện rộng, trong đó nhóm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 giao dịch, giảm gần 14% so với quý 1. Phân khúc đất nền chịu ảnh hưởng mạnh nhất khi chỉ ghi nhận 73.438 giao dịch, bằng 67,4% so với quý trước và chưa đạt tới 60% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đi cùng với đà sụt giảm thanh khoản là áp lực gia tăng hàng tồn kho tại các dự án. Theo số liệu tổng hợp từ 25 trên 34 địa phương có báo cáo, tổng lượng bất động sản tồn kho đạt khoảng 39.284 căn và nền đất. Mức tồn kho này gia tăng ở hầu hết các phân khúc: chung cư tồn kho khoảng 12.823 căn, tăng 22,2% so với quý 1; nhà ở riêng lẻ tăng mạnh 46,4%; trong khi đất nền dự án cũng tăng 25,4%. Đáng chú ý, con số này thực tế còn có thể cao hơn do chưa bao gồm dữ liệu từ Hà Nội và 8 địa phương khác.
Nhìn nhận về diễn biến này, ông Trần Quay Sáng, Tổng Gám đốc Bất động sản S-LK cho biết, sự sụt giảm thanh khoản trong quý 2/2026 là phản ứng tự nhiên của thị trường khi sức mua của nhà đầu tư lẫn người tiêu dùng bị suy giảm bởi chi phí vốn cao. Việc thanh khoản giảm kéo theo tồn kho gia tăng cho thấy cán cân cung cầu đang gặp trở ngại ở khâu hấp thụ, khi người mua bắt đầu e ngại gánh nặng tài chính và có xu hướng quan sát chờ đợi thị trường xác lập mặt bằng giá hợp lý hơn.
Nguyên nhân cốt lõi kìm hãm sức mua hiện nay chính là chi phí vốn. Bộ Xây dựng chỉ ra rằng mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản phổ biến vẫn duy trì ở mức cao, từ 12% đến 14%/năm. Đối với nhiều khoản vay hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi bị đẩy lên từ 13% đến 15%/năm, thậm chí chạm ngưỡng 15% đến 16%/năm tại một số ngân hàng. Lãi suất đắt đỏ kết hợp với hạn mức vay bị siết chặt và quy trình chứng minh thu nhập khắt khe đã tạo rào cản lớn đối với nhóm khách hàng cá nhân cũng như các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy.
Sự phân hoá trong từng phân khúc
Xét về biến động giá bán, sau thời gian dài liên tục leo thang, thị trường căn hộ chung cư đã xuất hiện xu hướng điều chỉnh. Trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ trong quý 2/2026 bắt đầu giảm so với quý trước. Tuy nhiên, mặt bằng giá sơ cấp tại các đô thị lớn vẫn neo ở mức rất cao. Tại Hà Nội, giá bán căn hộ bình quân ghi nhận ở mức 123 triệu đồng/m², TP.HCM đạt khoảng 108 triệu đồng/m² và Hưng Yên duy trì ở mức 69 triệu đồng/m². Nhiều dự án tại Hà Nội vẫn giữ mức giá đắt đỏ, tiêu biểu như Hateco Laroma đạt khoảng 133 đến 140 triệu đồng/m², hay Bamboo Airways Tower dao động từ 97 đến 103 triệu đồng/m².
Đối với phân khúc nhà phố, biệt thự và nhà liền kề, thanh khoản chậm cũng khiến giá bán tại nhiều địa phương bắt đầu giảm. Sự chênh lệch giữa mức giá kỳ vọng của chủ đầu tư và khả năng chi trả thực tế của người mua khiến lực cầu phân khúc này trầm lắng. Tương tự, phân khúc đất nền dự án ghi nhận đà giảm giá rõ rệt hơn. Giá đất nền trên thị trường thứ cấp giảm khoảng 2% đến 3% so với quý 1, kéo giá rao bán bình quân cả nước giảm khoảng 2,5%, xuống còn khoảng 40 triệu đồng/m².
Bên cạnh đó, phân khúc bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng tiếp tục trải qua giai đoạn phục hồi chậm chạp. Mặc dù nguồn cung đang triển khai toàn quốc có hàng chục dự án với hàng ngàn căn hộ du lịch và biệt thự nghỉ dưỡng, nhưng số lượng dự án hoàn thành trong quý rất hạn chế. Tỷ lệ hấp thụ của dòng sản phẩm này vẫn ở mức thấp do phụ thuộc lớn vào hiệu quả khai thác vận hành thực tế và tâm lý e ngại của nhà đầu tư đối với các sản phẩm mang tính đầu cơ cao.
Trái ngược với đà suy giảm thanh khoản, nguồn cung dự án mới lại ghi nhận sự cải thiện mạnh mẽ. Trong quý 2/2026, cả nước có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng mới với quy mô hơn 103.200 căn, trong đó có gần 69.600 căn chung cư. Số dự án cấp phép mới này gần gấp đôi so với quý 1 và tăng hơn 3 lần so với cùng kỳ năm 2025. Ngoài ra, có 131 dự án với khoảng 59.000 căn đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, tăng 23,6% so với quý trước và 70,1% so với cùng kỳ. Đồng thời, có 39 dự án thương mại với gần 11.000 căn đã hoàn thành xây dựng.
Nguồn cung nhà ở xã hội cũng ghi nhận những chuyển biến tích cực. Lũy kế đến hết quý 2/2026, toàn quốc có 875 dự án nhà ở xã hội với quy mô gần 772.000 căn đang triển khai. Tính riêng từ đầu năm đến hết quý 2, đã có 62 dự án được khởi công xây dựng với quy mô hơn 65.000 căn.
Chuyên gia kinh tế Hoàng Đình Thảo, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Hồng Hà đánh giá, sự bứt phá của nguồn cung mới trong khi thanh khoản giảm là tín hiệu cho thấy thị trường đang có sự "lệch pha" giữa hoạt động phát triển dự án và khả năng hấp thụ thực tế. Việc các chủ đầu tư dồn dập ra hàng khi chi phí vốn vay chưa hạ nhiệt đã vô hình trung làm gia tăng áp lực tồn kho. Tuy nhiên, việc nguồn cung nhà ở xã hội tăng trưởng tốt là điểm sáng quan trọng, góp phần từng bước giải quyết bài toán lệch pha cung cầu và đáp ứng nhu cầu thực của đa số người dân.
Rủi ro đòn bẩy tài chính và gánh nặng của các doanh nghiệp nợ lớn
Sự kết hợp giữa thanh khoản suy giảm và mặt bằng lãi suất thả nổi duy trì ở mức cao đang tạo ra áp lực tài chính đè nặng lên các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là những đơn vị lạm dụng đòn bẩy tài chính hoặc có tỷ lệ nợ vay cao. Khi dòng tiền từ bán hàng bị nghẽn, các doanh nghiệp này đối mặt với rủi ro mất cân đối dòng tiền nghiêm trọng, không đủ nguồn thu để trang trải chi phí lãi vay và nghĩa vụ nợ gốc đến hạn.
Nguy cơ lớn nhất đối với các doanh nghiệp nợ cao nằm ở áp lực đáo hạn trái phiếu và các khoản vay ngân hàng ngắn hạn. Trong bối cảnh lãi suất vay thả nổi lên tới 13% đến 16%/năm, chi phí tài chính sẽ bào mòn toàn bộ biên lợi nhuận hoạt động của doanh nghiệp. Hơn nữa, việc giá bán thứ cấp sụt giảm còn làm giảm giá trị tài sản đảm bảo của doanh nghiệp tại các tổ chức tín dụng, dẫn đến nguy cơ bị yêu cầu bổ sung tài sản hoặc siết chặt hạn mức tín dụng mới.
Tập đoàn Novaland (NVL) là một ví dụ điển hình cho nhóm doanh nghiệp nợ lớn đang trải qua quá trình tái cấu trúc khốc liệt. Với khối nợ trái phiếu và nợ ngân hàng lớn, Novaland phụ thuộc rất mạnh vào tiến độ gỡ vướng pháp lý và tốc độ bán hàng tại các đại dự án như Aqua City hay NovaWorld. Việc thanh khoản phân khúc biệt thự và bất động sản nghỉ dưỡng giảm tốc trong quý 2/2026 khiến áp lực dòng tiền của doanh nghiệp này càng thêm nặng nề.
Tương tự, các doanh nghiệp phát triển quỹ đất và đất nền như Tập đoàn Bluemarq Group (DXG) hay DIC Corp (DIG) cũng chịu gánh nặng chi phí tài chính khi phân khúc đất nền giảm giá 2% đến 3% và lượng giao dịch giảm mạnh hơn 30%. Khi tốc độ bán hàng sơ cấp chậm lại, việc duy trì chi phí lãi vay cho các khoản nợ dài hạn phát hành để tích lũy quỹ đất sẽ trở thành gánh nặng trực tiếp lên bảng cân đối kế toán. Trong khi đó, một số doanh nghiệp như Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) hay Đạt Phương (DPG) dù chủ động nâng hạn mức vay vốn hoặc phát hành trái phiếu để tài trợ dự án, cũng đang đứng trước áp lực phải tối ưu hóa hiệu quả sử dụng vốn và đảm bảo tiến độ bàn giao để tránh bẫy lãi suất cao.
Đánh giá về rủi ro của nhóm doanh nghiệp này, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia, nhận định rằng giai đoạn này sẽ diễn ra sự phân hóa và sàng lọc rất khốc liệt. Các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy quá đà, phụ thuộc vào vốn vay ngắn hạn để đầu tư dự án dài hạn hoặc sản phẩm phân khúc cao cấp sẽ gặp nguy cơ chôn vốn và kiệt quệ dòng tiền. Chỉ những doanh nghiệp sở hữu cấu trúc tài chính an toàn, quỹ đất sạch và tập trung vào phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực mới có thể vượt qua sóng gió.
Tiềm năng và triển vọng phát triển của thị trường
Mặc dù đối mặt với nhiều thách thức ngắn hạn trong quý 2/2026, thị trường bất động sản Việt Nam không rơi vào suy thoái mà đang trải qua giai đoạn tái cân bằng cần thiết để bước vào một chu kỳ phát triển bền vững hơn.
Động lực quan trọng nhất thúc đẩy thị trường trong thời gian tới chính là hiệu lực đồng bộ của hệ thống pháp lý mới, bao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và các Nghị quyết tháo gỡ khó khăn của Quốc hội, Chính phủ. Việc làm rõ nghĩa vụ tài chính đất đai và cơ chế gỡ vướng cho các dự án tồn đọng sẽ giúp khơi thông hàng trăm dự án đang bị đình trệ, giải phóng nguồn lực lớn cho nền kinh tế.
Sự bứt phá của hạ tầng giao thông và đầu tư công cũng là đòn bẩy chiến lược cho thị trường bất động sản. Việc triển khai hàng loạt dự án tuyến đường cao tốc, đường vành đai và mạng lưới kết nối liên vùng đang mở ra các không gian phát triển mới. Xung quanh các trục hạ tầng này, các đô thị vệ tinh và khu công nghiệp sẽ thu hút dòng vốn đầu tư mạnh mẽ, tạo ra cầu thực về nhà ở và bất động sản thương mại.
Bên cạnh đó, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục chảy mạnh vào Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp và logistics. Hoạt động M&A giữa các chủ đầu tư trong nước và quốc tế diễn ra sôi động sẽ giúp bù đắp thiếu hụt nguồn vốn, đồng thời hỗ trợ các doanh nghiệp nội địa giải tỏa áp lực nợ vay thông qua việc chuyển nhượng hoặc hợp tác phát triển dự án.
Nhìn về xu hướng tương lai, Bộ Xây dựng đã đề xuất nhiều giải pháp trọng tâm nhằm tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng, thúc đẩy phát triển mạnh mẽ phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Chính quyền các địa phương được yêu cầu khẩn trương tạo quỹ đất sạch, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính và định hướng phát triển các sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng chi trả thực tế của người dân.
Chuyên gia kinh tế Hoàng Đình Thảo cho rằng, giai đoạn nửa cuối năm 2026 và năm 2027 sẽ đánh dấu sự chuyển dịch mạnh mẽ của thị trường từ mô hình tăng trưởng dựa trên giá sang mô hình tăng trưởng dựa trên chất lượng và nguồn cung thực. Mặt bằng giá sơ cấp sẽ dần ổn định trở lại thay vì tăng nóng, nhường chỗ cho sự gia tăng về tỷ lệ hấp thụ tại các dự án có pháp lý hoàn thiện. Phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và bất động sản công nghiệp sẽ đóng vai trò hạt nhân dẫn dắt đà phục hồi của toàn bộ thị trường.
Tóm lại, nhịp điều chỉnh trong quý 2/2026 là bước đi cần thiết để loại bỏ các yếu tố đầu cơ và tái lập điểm cân bằng cho thị trường bất động sản. Mặc dù áp lực tài chính đối với các doanh nghiệp nợ cao vẫn còn hiện hữu, nhưng với nền tảng vĩ mô vững chắc, chính sách pháp lý ngày càng minh bạch và sự định hướng đúng đắn vào nhu cầu thực, thị trường bất động sản Việt Nam đang sẵn sàng bước vào một chu kỳ phát triển mới an toàn, lành mạnh và bền vững hơn.
