Kết quả kinh doanh đảo chiều, ôm khoản lỗ ròng hơn 115 tỷ đồng
Theo báo cáo tài chính soát xét 6 tháng đầu năm 2026, Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển Bất động sản Minh An ghi nhận bức tranh tài chính trầm lắng với khoản lỗ ròng hơn 115,4 tỷ đồng. Con số này đối lập hoàn toàn so với mức lãi ròng khiêm tốn 814,7 triệu đồng ở cùng kỳ năm ngoái.
Do thua lỗ phát sinh, chỉ tiêu lợi nhuận sau thuế chưa phân phối của doanh nghiệp tại thời điểm 30/6/2026 đã rơi xuống mức âm gần 115,2 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ báo cáo trước đó vẫn ghi nhận dương hơn 1,5 tỷ đồng. Việc thua lỗ cũng kéo hiệu suất hoạt động của doanh nghiệp xuống mức báo động: hệ số lợi nhuận sau thuế trên tổng tài sản (ROA) âm 0,4% và hệ số lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu (ROE) âm 2,63%.
Dù kết quả kinh doanh kém khả quan, quy mô vốn chủ sở hữu của Bất động sản Minh An lại có bước nhảy vọt đáng chú ý. Tính đến ngày 30/6/2026, vốn chủ sở hữu của công ty đạt gần 4.393,8 tỷ đồng, tăng gấp nhiều lần so với mức 20 tỷ đồng ghi nhận ở cùng kỳ năm 2025.
Khối nợ phình to lên 24.660 tỷ đồng, đòn bẩy tài chính tăng vọt
Điểm đáng chú ý nhất trong bức tranh tài chính 6 tháng đầu năm của Bất động sản Minh An chính là sự gia tăng đột biến của tổng nợ phải trả. Từ mức xấp xỉ 13 triệu đồng ở kỳ trước, tổng nợ phải trả của doanh nghiệp đã tăng vọt lên con số hơn 24.662,6 tỷ đồng.
Cơ cấu nợ của Bất động sản Minh An phình to chủ yếu do phát sinh các khoản nợ vay ngân hàng và nợ vay trái phiếu. Trong đó, nợ vay ngân hàng phát sinh mới hơn 4.635,6 tỷ đồng, nợ vay trái phiếu ghi nhận 7.500 tỷ đồng và các khoản nợ phải trả khác chiếm tỷ trọng lớn với hơn 12.527 tỷ đồng (trong đó riêng dư nợ vay từ các doanh nghiệp khác là hơn 5.335,6 tỷ đồng).
Do quy mô nợ tăng quá nhanh, hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đã bị đẩy từ mức 0,001 lần lên 5,61 lần. Hệ số nợ phải trả trên tổng tài sản cũng tăng từ 0,001 lần lên 0,87 lần. Cùng với đó, hệ số thanh toán ngắn hạn – chỉ số đo lường khả năng đáp ứng các nghĩa vụ tài chính đến hạn – giảm mạnh từ 1.591,59 lần xuống còn 17,1 lần.
Hút 7.500 tỷ đồng trái phiếu trong duy nhất một ngày
Sự gia tăng đột biến trong cơ cấu nợ trái phiếu của Minh An gắn liền với sự kiện doanh nghiệp hoàn tất phát hành thành công 2 lô trái phiếu quy mô lớn chỉ trong đúng 1 ngày.
Cụ thể, ngày 23/4, Bất động sản Minh An đã phát hành thành công lô trái phiếu mã MAD32601 gồm 13.000 trái phiếu (mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu), thu về 1.300 tỷ đồng. Lô trái phiếu này có kỳ hạn 12 tháng, dự kiến đáo hạn vào ngày 23/1/2027 với lãi suất cố định 10%/năm và thanh toán gốc, lãi một lần khi đến hạn.
Cùng trong ngày 23/4, công ty phát hành tiếp lô trái phiếu mã MAD12602 gồm 62.000 trái phiếu (mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu), tương ứng tổng giá trị phát hành 6.200 tỷ đồng. Lô trái phiếu này có kỳ hạn 30 tháng, dự kiến đáo hạn ngày 23/10/2028 với lãi suất cố định 10,5%/năm.
Cả hai lô trái phiếu trên đều là loại không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có tài sản đảm bảo và cùng do Công ty cổ phần Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS) làm tổ chức tư vấn phát hành.
Bất động sản Minh An được thành lập vào tháng 5/2024, đặt trụ sở chính tại Tầng 11, Tòa nhà Thăng Long, số 98 Ngụy Như Kon Tum, phường Thanh Xuân, thành phố Hà Nội. Doanh nghiệp hoạt động cốt lõi trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Lịch sử thay đổi đăng ký kinh doanh cho thấy hành trình tăng vốn thần tốc của doanh nghiệp này trong khoảng thời gian rất ngắn. Đầu năm 2026, công ty nâng vốn điều lệ từ mức sơ khai 20 tỷ đồng lên 2.016 tỷ đồng (vào ngày 7/1/2026). Chỉ một tuần sau, đến ngày 14/1/2026, doanh nghiệp tiếp tục tăng vốn lên 4.500 tỷ đồng.
Về cơ cấu cổ đông sáng lập, Công ty TNHH Bất động sản Minh Tân Hà Nội giữ tỷ lệ chi phối lớn nhất với 98% vốn, 2% còn lại chia đều cho ông Nguyễn Văn Phương (1%) và ông Hoàng Minh Dũng (1%). Người đại diện theo pháp luật của Bất động sản Minh An hiện là Tổng giám đốc Phùng Khánh Linh (sinh năm 1997). Đáng chú ý, nữ doanh nhân trẻ này cũng đồng thời đứng tên đại diện pháp luật tại Công ty TNHH Bất động sản Minh Tân Hà Nội – cổ đông mẹ nắm 98% cổ phần Minh An.
Đánh giá về trường hợp của các doanh nghiệp bất động sản mới thành lập nhưng tăng vốn hàng ngàn tỷ đồng và huy động nợ trái phiếu lớn trong thời gian ngắn, các chuyên gia pháp lý và tài chính cho rằng đây là hiện tượng cần được quan sát cẩn trọng dưới góc độ quản trị rủi ro.
Theo các chuyên gia pháp lý nhận định, hiện nay, pháp luật doanh nghiệp cho phép các công ty chủ động đăng ký tăng vốn điều lệ theo nhu cầu kinh doanh. Tuy nhiên, việc một doanh nghiệp mới hoạt động khoảng 2 năm, vốn ban đầu chỉ vài chục tỷ đồng nhưng đột ngột tăng vốn lên hàng nghìn tỷ rồi ngay sau đó huy động lượng trái phiếu và nợ vay ngân hàng gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu sẽ đặt ra nhiều câu hỏi về năng lực hấp thụ vốn cũng như khả năng quản trị dòng tiền.
Các chuyên gia pháp lý lưu ý thêm, theo các quy định hiện hành về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, các quy định về tài sản đảm bảo, mục đích sử dụng vốn và công khai thông tin định kỳ được kiểm soát chặt chẽ nhằm bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư. Đối với các lô trái phiếu có giá trị lớn đến hàng nghìn tỷ đồng, tính pháp lý của tài sản đảm bảo và sự giám sát dòng tiền từ phía tổ chức tư vấn phát hành cũng như đại lý quản lý tài sản đóng vai trò then chốt. Trong bối cảnh doanh nghiệp đang ghi nhận lỗ ròng, áp lực chi trả lãi vay ngân hàng và nghĩa vụ gốc, lãi trái phiếu khi đến hạn sẽ là thử thách lớn đối với năng lực tài chính của chủ sở hữu.
