Nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền cạn kiệt
Thị trường bất động sản Việt Nam trong nhiều năm qua liên tục đối mặt với bài toán bất cân đối nghiêm trọng giữa các phân khúc sản phẩm. Trải qua các giai đoạn biến động, nguồn cung nhà ở tại các đô thị lớn như TP.HCM không những giảm mạnh về mặt số lượng mà còn bị lệch pha rõ rệt về hướng nhà ở cao cấp, xa xỉ, trong khi các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của đại đa số người dân lại gần như vắng bóng.
Trước thực trạng đó, ngày 19/05/2026, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã có Kết luận quan trọng tại buổi làm việc với một số cơ quan về tình hình triển khai Chỉ thị số 34-CT/TW của Ban Bí thư về nhà ở xã hội và định hướng phát triển nhà ở trong thời gian tới. Kết luận này đã nêu rõ định hướng: “Phát triển nhà ở là nội dung quan trọng trong chiến lược, quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn, góp phần bảo đảm an sinh xã hội, an ninh đô thị, nâng cao năng suất lao động và bảo đảm sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở”.
Đặc biệt, chỉ đạo cấp cao yêu cầu khắc phục triệt để mặt yếu của công tác phát triển nhà ở xã hội nói riêng và nhà ở nói chung, trọng tâm là giải quyết tình trạng phân khúc nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức, đồng thời khơi thông động lực để các doanh nghiệp tham gia vào phân khúc này. Đây chính là căn cứ chính trị cốt lõi để Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/07/2026 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, tạo tiền đề cho việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở.
Trên cơ sở đó, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã chính thức ban hành Văn bản số 111/2026/CV-HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Công an, Bộ Tư pháp cùng các cơ quan hữu quan nhằm kiến nghị đưa chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Để minh chứng cho tính cấp thiết của đề xuất, HoREA đã đưa ra các số liệu thống kê cụ thể về nguồn cung nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn tại TP.HCM từ năm 2017 đến năm 2024. Năm 2017, toàn thành phố có 92 dự án huy động vốn với tổng số 42.991 căn nhà, trong đó phân khúc cao cấp chiếm 25,5%, trung cấp chiếm 45,4% và phân khúc giá phù hợp chiếm 29,1%. Đến năm 2018, số dự án giảm xuống còn 77 dự án với 28.316 căn, tỷ trọng nhà ở giá phù hợp giảm còn 24,7%. Năm 2019, toàn thị trường chỉ còn 42 dự án với 23.046 căn, phân khúc cao cấp tăng vọt lên chiếm 67,2%, trong khi phân khúc giá phù hợp rơi xuống còn 10,2%. Đến năm 2020, tổng số dự án tiếp tục lao dốc còn 31 dự án với 16.895 căn, tỷ lệ nhà ở cao cấp chiếm 70,6%, còn nhà ở giá phù hợp gần như biến mất khi chỉ có 163 căn hộ, chiếm khiêm tốn 1% thị trường.
Giai đoạn 2021 – 2024, nguồn cung nhà ở chạm đáy khi năm 2021 có 20 dự án, năm 2022 có 25 dự án, năm 2023 có 19 dự án và đến năm 2024 chỉ vỏn vẹn 6 dự án đủ điều kiện huy động vốn với 3.845 căn. Đáng chú ý, trong suốt 4 năm liên tiếp từ 2021 đến 2024, tỷ lệ phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp đưa ra thị trường hoàn toàn bằng 0%, và riêng năm 2024 có 100% sản phẩm đưa ra thị trường đều thuộc phân khúc cao cấp.
Số liệu trên phản ánh bức tranh thực tế thị trường không chỉ rơi vào tình trạng khan hiếm nguồn cung trầm trọng mà còn hoàn toàn đứt gãy phân khúc dành cho đa số người lao động. Dù thời gian gần đây, thị trường TP.HCM sau khi hợp nhất với tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã được bổ sung một phần nguồn cung nhà ở giá phù hợp từ các khu vực lân cận và tháo gỡ cho các dự án tồn đọng theo Nghị quyết 29/2026/QH16 ngày 26/04/2026 của Quốc hội, việc thiết lập hành lang pháp lý dài hạn cho phân khúc này vẫn là bài toán sống còn.
Phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp xuất phát từ nhu cầu an cư có thật của 3 nhóm đối tượng lớn trong xã hội. Thứ nhất là người có thu nhập trung bình, không thuộc diện thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng không đủ tiềm lực tài chính để chạm tới các sản phẩm cao cấp. Thứ hai là người có thu nhập thấp nhưng vượt chuẩn mua nhà ở xã hội, như các cá nhân có thu nhập trên 25 triệu đồng/tháng hoặc vợ chồng có tổng thu nhập trên 50 triệu đồng/tháng. Thứ ba là những người thuộc diện nhà ở xã hội nhưng có nguồn hỗ trợ tài chính từ gia đình, muốn chủ động mua nhà thương mại giá rẻ để giảm áp lực lên Quỹ phát triển nhà ở xã hội.
Kỳ vọng tái cấu trúc thị trường an toàn, bền vững
Nhằm cụ thể hóa các giải pháp, HoREA kiến nghị bổ sung Mục 1a từ Điều 27a đến Điều 27h vào sau Mục 1 Chương III của dự thảo Luật Nhà ở. Đề xuất quy định chi tiết về đối tượng mua, mua trả góp bao gồm người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp, đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội và các tổ chức, doanh nghiệp. Mặc khác, mỗi cá nhân chỉ được mua hoặc mua trả góp 1 căn nhà ở thương mại giá phù hợp từ chủ đầu tư. Dự án sẽ được áp dụng thủ tục đầu tư xây dựng luồng xanh rút gọn, linh hoạt điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch và tiếp cận các nguồn vốn vay ưu đãi như gói 145.000 tỷ đồng.
Để tránh lẫn lộn về mặt chính sách, HoREA làm rõ sự khác biệt bản chất giữa hai mô hình. Về ưu đãi bao cấp, dự án nhà ở thương mại giá phù hợp không được Nhà nước bao cấp tiền sử dụng đất hay thuế, trong khi nhà ở xã hội được bao cấp toàn bộ tiền sử dụng đất. Về cơ chế giá, doanh nghiệp tự quyết định giá bán dựa trên chi phí thực tế nhưng không vượt giá trần của địa phương, còn giá nhà ở xã hội do Nhà nước phê duyệt dựa trên chi phí cộng lợi nhuận định mức tối đa 10%. Về vốn vay, chủ đầu tư dự án thương mại giá phù hợp tiếp cận các gói tín dụng thương mại ưu đãi, trong khi nhà ở xã hội sử dụng nguồn vốn ngân sách ưu đãi. Về quyền định đoạt, người mua nhà ở thương mại giá phù hợp được tự do chuyển nhượng sau khi cấp Sổ hồng, còn người mua nhà ở xã hội bị cấm chuyển nhượng tối thiểu 5 năm.
HoREA cũng nhắc lại bài học thành công từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 02/NQ-CP năm 2013, khi Chính phủ chỉ quy định giá bán tối đa không vượt quá 1,05 tỷ đồng/căn hộ cho cả nhà ở xã hội lẫn nhà ở thương mại giá rẻ, qua đó giải cứu thị trường thoát khỏi giai đoạn đóng băng. Đồng thời, kiến nghị quán triệt sâu sắc ý kiến chỉ đạo của Tổng Bí thư Tô Lâm về việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia để phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị lớn, tập trung phát triển nhà ở xã hội chủ yếu để cho thuê, còn nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân phân khúc trung bình sẽ do thị trường nhà ở thương mại giá phù hợp điều tiết.
Việc đưa chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp vào Luật Nhà ở (sửa đổi) không chỉ tạo hành lang pháp lý an toàn khuyến khích doanh nghiệp tham gia vào phân khúc có tính thanh khoản cao, mà còn giúp tái cấu trúc sản phẩm thị trường, giảm tỷ trọng phân khúc cao cấp dư thừa và tạo ra mạng lưới an sinh nhà ở toàn diện cho xã hội.
