Phân khúc nhà phố và biệt thự sụt giảm thanh khoản nghiêm trọng
Thị trường bất động sản tại TP.HCM và vùng phụ cận giai đoạn nửa sau năm 2026 đã diễn ra khá trầm lắng, khi các chỉ số, phân khúc bất động sản đều thể hiện sức cầu sụt giảm sâu, thanh khoản rơi xuống mức thấp kỷ lục.
Cụ thể, theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM & Vùng phụ cận tháng 7/2026 của DKRA thể hiện, phân khúc nhà phố và biệt thự sơ cấp, toàn thị trường có 84 dự án đang mở bán với tổng nguồn cung đạt khoảng 7.751 căn, giảm 5% so với tháng trước. Cơ cấu nguồn cung tiếp tục tập trung chủ yếu tại TP.HCM khi chiếm 44%, theo sau là Đồng Nai với 34% và Tây Ninh chiếm 22%.
Đáng chú ý, nguồn cung mới tung ra thị trường vô cùng khan hiếm, chỉ chiếm khoảng 1% tổng nguồn cung sơ cấp và ghi nhận mức giảm 68% so với cùng kỳ năm 2025. Lượng tiêu thụ toàn vùng chỉ đạt 137 căn, sụt giảm mạnh đến 70% so với tháng 6, kéo tỷ lệ hấp thụ chạm đáy ở mức xấp xỉ 2%.
Nhận định về vấn đề này, theo ông Trần Quy Sáng, Tổng Giám đốc Bất đông sản S-LK cho biết, sự trầm lắng này bắt nguồn từ tâm lý thận trọng kéo dài của các chủ đầu tư. Việc siết chặt dòng vốn tín dụng vào bất động sản cùng tiến độ pháp lý và triển khai dự án bị kéo dài đã trực tiếp hạn chế khả năng ra hàng mới.
“Hiện nay khi bộ 3 đạo luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh Bất động sản đang có những bước thay đổi lớn đối với thị trường bất động sản. Các chủ đầu tư sẽ phải tính toán về giá bán, cách tiếp cận thị trường và đặc biệt là vấn đề tài chính, pháp lý... Còn đối với người mua nhà, nhà đầu tư thì vấn đề tín dụng ở ngưỡng cao cũng ghìm chân nhà đầu tư thời gian qua. Giai đoạn cuối năm sẽ là thời điểm sàng lọc thị trường, phân khúc giá tầm trung sẽ chiếm lĩnh thị trường và người có nhu cầu ở thật sẽ là khách hàng chủ đạo”, ông Sáng nhận định.
Về mặt giá cả, báo cáo của DKRA cũng chỉ ra rằng, giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với đầu năm nhưng đã tăng bình quân 6% so với tháng 7/2025 do áp lực chi phí đầu vào gia tăng. Trái ngược với thị trường sơ cấp, giá chuyển nhượng thứ cấp có xu hướng giảm nhẹ. Điều này phản ánh áp lực gánh nặng tài chính ngày càng lớn đối với các nhà đầu tư trong bối cảnh thanh khoản yếu và lãi suất vay vẫn duy trì ở mức cao.
Căn hộ chung cư chịu sức ép từ giá bán và tín dụng
Cũng theo báo cáo của DKRA, không chỉ phân khúc biệt thự, nhà phố, tình hình tại phân khúc căn hộ chung cư cũng không mấy khả quan. Theo đó, tổng nguồn cung sơ cấp tháng 7/2026 đạt khoảng 10.471 căn, giảm 26% so với tháng 6. Trong đó, TP.HCM đóng vai trò hạt nhân khi chiếm tới 93,5% tổng nguồn cung toàn vùng, tương đương 9.791 căn. Nguồn cung mới rơi vào tình trạng nhỏ giọt khi chỉ bằng 19% so với tháng trước.
Thanh khoản của dòng sản phẩm căn hộ ghi nhận mức sụt giảm đến 67% so với tháng 6, chỉ có 1.654 căn được tiêu thụ thành công. Tỷ lệ hấp thụ trung bình toàn thị trường đạt khoảng 16%. Trung bình cứ 100 căn hộ mở bán trên thị trường sơ cấp thì chỉ có khoảng 16 căn tìm được khách mua. Xét về phân khúc, căn hộ hạng B tiếp tục dẫn dắt nguồn cung với tỷ trọng 43%, phân bổ chủ yếu tại khu vực Bình Dương (cũ) và các vùng giáp ranh TP.HCM.
Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao và trở thành lực cản lớn đối với sức mua. Tại TP.HCM, giá bán sơ cấp dao động trong biên độ rất rộng, từ 38,5 triệu đồng/m² đến 520,3 triệu đồng/m². Trong khi đó, khung giá tại Tây Ninh ghi nhận ở mức 37,9 – 68,3 triệu đồng/m² và Đồng Nai dao động khoảng 36,5 – 65,8 triệu đồng/m². Mức giá tại một số dự án mới thuộc khu Nam TP.HCM thậm chí chạm ngưỡng 80 – 100 triệu đồng/m² (đã bao gồm VAT).
Đối mặt với áp lực từ dòng tiền và thanh khoản suy giảm, nhiều chủ đầu tư đã chọn giải pháp chủ động dời lịch ra hàng sang các tháng cuối năm 2026. Khoảng thời gian này được tận dụng để củng cố lại lượng khách hàng đặt chỗ, hoàn thiện các chương trình ưu đãi thanh toán và chờ đợi những tín hiệu nới lỏng rõ nét hơn từ chính sách tín dụng.
Giới phân tích nhận định, dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực có mức giá hợp lý và pháp lý chuẩn chỉnh sẽ tiếp tục là trụ cột giữ nhịp cho thị trường trong giai đoạn tái cấu trúc này.
