Sức hút từ những "an viên" tiền tỷ
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nhận định bất động sản tâm linh là loại hình mang tính chất vô cùng đặc thù, kết hợp chặt chẽ giữa yếu tố văn hóa, tín ngưỡng dân gian và quyền sử dụng đất.
Theo chuyên gia, thị trường hiện nay được định hình rõ nét qua ba nhóm mô hình chính. Trong đó, khu mộ địa táng và gia đình truyền thống chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nhận thức và nhu cầu của người dân. Giá trị của phân khúc này gắn liền với vị trí, diện tích, yếu tố phong thủy và truyền thống gia đình. Dù vậy, công tác quản lý, quy hoạch cảnh quan tại nhiều địa phương vẫn chưa đồng bộ.
Thứ 2 là mô hình nghĩa trang tập trung, tại đây tích hợp công nghệ hỏa táng và lưu trữ tro cốt hiện đại. Đây là giải pháp tối ưu giúp tiết kiệm quỹ đất, phù hợp với định hướng phát triển đô thị hóa bền vững.
Mô hình đang được người dân quan tâm nhất là công viên, hoa viên nghĩa trang quy mô lớn, mô hình này cung cấp phần mộ được tích hợp đồng bộ trong không gian quy hoạch xanh, hạ tầng hiện đại cùng các dịch vụ chăm sóc, bảo dưỡng, tưởng niệm dài hạn.
Theo khảo sát của VARS IRE, phân khúc công viên nghĩa trang đang bứt phá mạnh mẽ tại hai đầu cầu kinh tế. Tại phía Bắc, các đại dự án ở Tuyên Quang, Phú Thọ có quy mô hàng trăm hecta niêm yết mức giá 45–75 triệu đồng cho một mộ đơn và từ 800 triệu đến 3 tỷ đồng cho các khu mộ gia tộc. Tại phía Nam, các hoa viên nghĩa trang quy mô lớn tại Đồng Nai ghi nhận giá bán 98–180 triệu đồng/mộ đơn, riêng các khu an viên gia tộc rộng 100–300 m² có mức giá dao động từ 1,3 đến 5 tỷ đồng.
Khoảng trống pháp lý
Dù chi ra khoản tiền ngang ngửa một căn hộ chung cư hay mảnh đất thổ cư, khách hàng mua bất động sản tâm linh hiện nay đa phần chỉ nhận được hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng góp vốn, chuyển nhượng quyền sử dụng dịch vụ từ chủ đầu tư. Điều này đặt ra bài toán lớn: Người sở hữu có được cấp giấy chứng nhận riêng cho từng phần mộ và liệu tài sản này có thể thế chấp tại ngân hàng hay không?
Phân tích ở góc độ pháp lý, Luật sư Phan Văn Tú (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng việc tách thửa và cấp giấy chứng nhận độc lập cho từng khu mộ đang vướng rào cản lớn do phần lớn quỹ đất phát triển dự án nghĩa trang hiện nay là đất thuê từ Nhà nước.
Theo Luật sư Phan Văn Tú, quyền lợi của người mua phần mộ mang bản chất là quyền sử dụng dịch vụ hạ tầng và an táng, không hoàn toàn trùng khớp với quyền sử dụng đất ở hay quyền sở hữu nhà ở thông thường. Vì vậy, các ngân hàng thương mại gần như không thể chấp nhận các khuôn viên nghĩa trang này làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay.
Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người dân và khơi thông dòng vốn, Luật sư Phan Văn Tú đề xuất cơ quan quản lý cần sớm nghiên cứu ban hành một cơ chế cấp giấy chứng nhận riêng biệt cho vị trí an táng hoặc khuôn viên an viên. Giấy chứng nhận này sẽ xác lập rõ ràng quyền sở hữu tài sản trên đất và quyền sử dụng vị trí an táng. Khi đó, người dân hoàn toàn có thể thực hiện các giao dịch dân sự như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, hoặc đưa vào làm tài sản thế chấp khi có nhu cầu tài chính.
Về lâu dài, Luật sư Phan Văn Tú khuyến nghị tích hợp dữ liệu về quyền sử dụng và quản lý khuôn viên an táng vào hệ thống định danh điện tử VNeID. Giải pháp này giúp công khai minh bạch thông tin, đơn giản hóa thủ tục hành chính và quản lý biến động đất đai tâm linh hiệu quả trên không gian số.
Góc nhìn đa chiều về “mỏ vàng" tiềm năng
Dưới góc độ doanh nghiệp phát triển và phân phối, ông Trần Quay Sáng, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản S-LK, đánh giá bất động sản tâm linh là một "mỏ vàng" tiềm năng nhưng chưa được khai thác đúng mực do rào cản tâm lý và pháp lý.
Ông Trần Quay Sáng chia sẻ, dòng tiền đầu tư vào phân khúc này rất lớn và mang tính dài hạn. Tuy nhiên, việc thiếu cơ chế cấp quyền sở hữu riêng khiến nhiều nhà đầu tư thứ cấp e ngại rủi ro tranh chấp. Nếu có được hành lang pháp lý chuẩn chỉnh và cơ chế cấp chứng nhận rõ ràng, phân khúc này sẽ không chỉ thu hút dòng vốn nội địa mà còn thu hút mạnh mẽ nguồn kiều hối từ Việt kiều có nhu cầu tích lũy đất an nghỉ cho gia tộc tại quê nhà. Đồng thời, ông Sáng nhấn mạnh các chủ đầu tư cần minh bạch cấu trúc giá bán, tách biệt rõ giá trị tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng hạ tầng và quỹ vận hành duy tu dài hạn.
Về phía cơ quan quản lý nhà nước, ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho biết Điều 143 Luật Đất đai 2024 đã mở ra khung khổ cho việc cấp giấy chứng nhận đối với từng thửa đất. Về mặt nguyên tắc, nếu dự án công viên nghĩa trang được lập quy hoạch chi tiết, phân chia ranh giới rõ ràng đến từng khu, từng thửa thì hoàn toàn có đủ điều kiện để xét cấp giấy chứng nhận. Thời hạn sử dụng đất sẽ phụ thuộc vào hình thức giao đất hoặc thuê đất của dự án.
Tuy nhiên, ông Kiên cũng thẳng thắn chỉ ra rằng trên thực tế, các chủ đầu tư dự án tâm linh chưa chủ động thực hiện đầy đủ quy trình tách thửa, phân chi tiết để xin cấp sổ riêng. Bên cạnh đó, nhu cầu đăng ký cấp chứng nhận độc lập từ phía thị trường trước đây chưa thực sự gay gắt.
Đại diện Cục Quản lý đất đai nhấn mạnh, sản phẩm bất động sản tâm linh mang tính trọn gói gồm đất, hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ quản lý duy tu suốt vòng đời. Do đó, việc xây dựng hành lang pháp lý để hình thành các đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp là vô cùng cấp thiết, tương tự như mô hình quản lý vận hành chung cư hay nhà ở cho thuê hiện nay. Đây sẽ là chìa khóa vàng giúp thị trường bất động sản tâm linh phát triển minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững trong tương lai.
