Liên tục thâu tóm và tích lũy quỹ đất
Dù gặp trở ngại trên đường đua lên sàn chứng khoán, Bcons vẫn liên tục tích lũy quỹ đất thông qua các thương vụ M&A và hợp tác đầu tư lớn. Cuối tháng 8/2026, doanh nghiệp chi 245 tỷ đồng nhận chuyển nhượng dự án Phú Định Riverside tại TP.HCM từ Saigonres. Dự án có quy mô hơn 2.100m² với tổng vốn đầu tư khoảng 336 tỷ đồng, cung cấp 169 căn hộ và hiện đã hoàn thành phần hầm.
Song song đó, Bcons hợp tác triển khai dự án Khu phức hợp Tam Hiệp tại Đồng Nai với tổng vốn đầu tư khoảng 4.500 tỷ đồng trên diện tích gần 3ha, quy mô 2.820 căn hộ và 113 shophouse. Giữa tháng 6/2026, hệ sinh thái Bcons tiếp tục mua lại toàn bộ cổ phần công ty sở hữu dự án Thuận An 2 từ Phát Đạt với giá trị ước tính không dưới 3.000 tỷ đồng.
Ngoài ra, doanh nghiệp cũng đẩy mạnh phân khúc Nhà ở xã hội với việc khởi công dự án B.School thuộc Bcons City Life và kế hoạch động thổ dự án tại Tân Đông Hiệp.
Gánh nặng đòn bẩy tài chính từ vốn vay trái phiếu
Để có dòng tiền cho chiến lược thâu tóm quy mô này, các pháp nhân trong hệ sinh thái Bcons đã tăng cường huy động vốn qua kênh trái phiếu riêng lẻ. Tiêu biểu, Bcons PS Land phát hành thành công 2 lô trái phiếu với tổng giá trị 416 tỷ đồng, bao gồm lô BPS12601 trị giá 276 tỷ đồng với lãi suất 11,5%/năm và lô BPS12602 trị giá 140 tỷ đồng với lãi suất 12%/năm, cùng có kỳ hạn 4 năm.
Báo cáo dự phóng từ Thiên Minh Ratings (TMR) phác họa bức tranh tài chính chịu nhiều áp lực của Bcons PS Land. Theo đó, tổng tài sản doanh nghiệp dự kiến tăng gần gấp đôi lên 6.988 tỷ đồng, nhưng hàng tồn kho vọt lên 4.816 tỷ đồng, chiếm tới 69% tổng tài sản.
Nợ vay tài chính cũng tăng lên 3.601 tỷ đồng, đẩy tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu lên mức 2,2 lần. Đáng chú ý, trong khi tồn kho tăng mạnh thì khoản tiền người mua trả trước chỉ tăng nhẹ, kéo tỷ lệ người mua trả tiền trước trên tồn kho giảm sâu từ 52,2% xuống còn 22,3%. Hệ số dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trên nợ vay dự phóng ở mức âm 0,6 lần.
Nút thắt huy động vốn
Song song với gánh nặng tài chính, tiến độ pháp lý và điều kiện huy động vốn tại từng dự án đang trở thành nút thắt và biến số rủi ro không thể bỏ qua. Dự án trọng điểm Bcons Central Park tại Tam Hiệp, Đồng Nai với quy mô 2.820 căn hộ và 113 shophouse dù dự kiến ra mắt từ tháng 9/2026 theo 3 đợt, nhưng tại thời điểm công bố vẫn trong tình trạng chưa hoàn tất giấy phép xây dựng cũng như chưa hội đủ các điều kiện pháp lý để kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.
Thực trạng này không phải là hiếm hoi khi trước đó, dự án Bcons New Sky nằm trên Quốc lộ 13 thuộc khu vực Lái Thiêu cũng từng bị cơ quan quản lý xây dựng cảnh báo về việc chưa đủ điều kiện mở bán, trong khi trên thị trường đã xuất hiện các hoạt động nhận đặt cọc, giao dịch và thu tiền từ khách hàng. Việc triển khai kinh doanh hoặc huy động vốn sớm khi nền tảng pháp lý chưa hoàn chỉnh không chỉ khiến doanh nghiệp đối mặt với rủi ro bị thanh tra, xử phạt hành chính mà còn làm gia tăng tranh chấp pháp lý, ảnh hưởng trực tiếp đến uy tín thương hiệu và tiến độ bàn giao nhà.
Đánh giá về bức tranh tổng thể, các chuyên gia nhận định việc Bcons tập trung vào phân khúc căn hộ vừa túi tiền và nhà ở xã hội là hướng đi hợp lý về mặt cầu thị trường, giúp duy trì thanh khoản tốt hơn so với phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, giới phân tích tài chính cảnh báo việc phụ thuộc vào vốn trái phiếu với lãi suất cao trong bối cảnh dòng tiền kinh doanh âm sẽ bào mòn biên lợi nhuận đáng kể. Khi tỷ lệ tiền trả trước trên tồn kho sụt giảm, doanh nghiệp đối mặt với rủi ro lệch pha dòng tiền nếu tiến độ bán hàng không đạt kỳ vọng.
Bài học từ các tập đoàn lớn cho thấy việc mở rộng quỹ đất thần tốc bằng đòn bẩy tài chính cao khi pháp lý dự án chưa hoàn chỉnh rất dễ đẩy doanh nghiệp vào thế bị động khi thị trường biến động hoặc tín dụng bị siết chặt. Khả năng hoàn thiện pháp lý, đẩy nhanh tiến độ bán hàng và chuyển hóa tồn kho thành dòng tiền thực tế sẽ là yếu tố quyết định sự thành bại của Bcons trong giai đoạn tới.
