Làn sóng tăng nợ phủ rộng
Bước sang nửa sau năm 2026, báo cáo tài chính bán niên của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã vẽ nên một bức tranh tài chính đầy biến động. Khác với giai đoạn co hẹp và phòng thủ trước đó, xu hướng chung nổi bật nhất chính là sự gia tăng mạnh mẽ của dư nợ vay tài chính. Hiện tượng này không chỉ tập trung ở các tập đoàn đầu ngành với hệ sinh thái dự án khổng lồ mà còn lan rộng sang cả những doanh nghiệp vốn nổi tiếng với chính sách quản trị an toàn, luôn duy trì tỷ lệ nợ ở mức rất thấp trong nhiều năm qua.
Số liệu tổng hợp chuyên sâu từ S&I Ratings cho thấy tính đến cuối quý II/2026, tổng dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết khảo sát đạt 360.240 tỷ đồng. Mức dư nợ này đã tăng thêm 60.897 tỷ đồng, tương đương mức tăng 20,3% chỉ sau một quý. Tốc độ gia tăng dư nợ nhanh chóng đã đẩy tỷ lệ Nợ vay trên Vốn chủ sở hữu của toàn ngành từ mốc 0,61 lần ở thời điểm cuối quý I/2026 lên mức 0,72 lần vào cuối quý II, qua đó chính thức ghi nhận mức đòn bẩy tài chính cao nhất trong vòng 15 quý liên tiếp.
Trong bức tranh chung đó, Vinhomes tiếp tục là trường hợp nổi bật nhất về cả quy mô tài sản lẫn mức tăng nợ tuyệt đối. Tính đến ngày 30/06/2026, tổng nợ phải trả của Vinhomes đã vọt lên đến 828.420 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ vay và nợ thuê tài chính chiếm 215.508 tỷ đồng, tăng tới 47% so với thời điểm đầu năm. Xét về giá trị tuyệt đối, Vinhomes chính là doanh nghiệp có mức tăng nợ vay lớn nhất toàn ngành khi ghi nhận con số tăng thêm gần 70.000 tỷ đồng chỉ trong vòng 6 tháng đầu năm.
Đi sâu vào cơ cấu nợ của Vinhomes, dư nợ vay ngân hàng tăng 11%, tương ứng tăng thêm hơn 6.400 tỷ đồng. Đáng chú ý hơn, doanh nghiệp này đã gia tăng rất mạnh việc huy động vốn qua kênh trái phiếu, đưa dư nợ trái phiếu thời điểm cuối tháng 6/2026 lên gần 98.000 tỷ đồng, tăng vọt 77% so với đầu năm. Khoản trái phiếu dài hạn đến hạn trả của công ty cũng ghi nhận ở mức hơn 7.960 tỷ đồng, trong khi các đợt phát hành trái phiếu mới vẫn đang tiếp tục được triển khai nhằm phục vụ nhu cầu vốn.
Đứng ngay sau Vinhomes về quy mô dư nợ là Novaland. Tính đến cuối quý II/2026, tổng nợ phải trả của Novaland chạm mốc 193.420 tỷ đồng, cao gấp gần 3 lần tổng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp. Trong số này, dư nợ vay tài chính chiếm 72.910 tỷ đồng. Mặc dù tổng dư nợ vay của Novaland chỉ tăng khoảng 300 tỷ đồng so với đầu năm, nhưng cơ cấu dòng tiền vay lại có sự chuyển dịch căn bản khi doanh nghiệp tăng thêm hơn 4.000 tỷ đồng dư nợ vay ngân hàng để giảm bớt dư nợ trái phiếu và nợ vay bên thứ ba. Tuy nhiên, việc tăng nợ trong bối cảnh chịu sức ép tài chính lớn vẫn tạo áp lực nặng nề lên dòng tiền, đặc biệt khi doanh nghiệp đang phải đối mặt với khoản trái phiếu ngắn hạn đến hạn trả hơn 13.100 tỷ đồng cùng khoản vay ngắn hạn bên thứ ba hơn 10.100 tỷ đồng.
Ở nhóm bất động sản khu công nghiệp, Công ty cổ phần Phát triển Đô thị Kinh Bắc cũng ghi nhận dư nợ vay tăng thêm hơn 4.000 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm. Tổng nợ vay và thuê tài chính của Kinh Bắc cuối quý II đạt mức 32.676 tỷ đồng, tăng 14% so với đầu năm và đưa tổng nợ phải trả của doanh nghiệp này lên mức 47.100 tỷ đồng.
Song song với các đơn vị quy mô lớn, nhiều doanh nghiệp từng duy trì dư nợ thấp cũng ghi nhận tốc độ tăng nợ rất mạnh. Tại Tập đoàn C.E.O, tổng nợ phải trả cuối quý II/2026 đạt 4.205 tỷ đồng, tăng khoảng 84% so với đầu năm, trong đó nợ ngắn hạn chiếm tới 63% tổng nợ với giá trị 2.655 tỷ đồng.
Tại Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền, tổng nợ phải trả cũng tăng hơn 6.500 tỷ đồng lên mức 19.505 tỷ đồng, chủ yếu do dư nợ vay tài chính vọt từ 10.148 tỷ đồng đầu năm lên 16.658 tỷ đồng, tương ứng mức tăng hơn 64%. Tương tự, An Gia ghi nhận nợ vay tài chính tăng 67% lên gần 1.677 tỷ đồng và toàn bộ là nợ ngắn hạn. TTC Land nâng tổng dư nợ thêm 574 tỷ đồng lên gần 4.760 tỷ đồng với vay ngắn hạn tăng 46,5%. Điển hình nhất là Phát triển Đô thị Từ Liêm khi dư nợ vay tăng vọt lên 165 tỷ đồng, gấp 11,5 lần so với đầu năm để thi công dự án nhà ở xã hội tại Quảng Ninh.
Sự phân hóa trong bức tranh kinh doanh
Việc phân tích cơ cấu kỳ hạn nợ vay đóng vai trò quyết định để hiểu rõ bản chất của làn sóng tăng nợ lần này. Dữ liệu từ S&I Ratings chỉ ra rằng phần vốn vay tăng thêm trong quý II/2026 chủ yếu tập trung ở các khoản vay dài hạn. Tỷ trọng nợ dài hạn trong tổng dư nợ của các doanh nghiệp niêm yết đã nâng từ mức 63,1% ở quý I lên mức 67,3% vào cuối quý II. Theo nhận định từ các chuyên gia phân tích của S&I Ratings, sự dịch chuyển này phản ánh rõ ràng rằng nhu cầu vốn gia tăng của các doanh nghiệp địa ốc xuất phát từ hoạt động giải ngân, triển khai thi công và phát triển dự án thực tế, thay vì chỉ phục vụ nhu cầu xoay vòng thanh khoản ngắn hạn.
Mặc dù đòn bẩy tài chính gia tăng diễn ra trong bối cảnh kết quả kinh doanh chung của ngành có sự cải thiện mạnh mẽ, nhưng sự phục hồi giữa các doanh nghiệp lại mang tính phân hóa rất sâu sắc. Thống kê trên 31 doanh nghiệp của S&I Ratings cho thấy tổng doanh thu toàn nhóm đạt 137.271 tỷ đồng, tăng 150,2% so với cùng kỳ, còn lợi nhuận sau thuế đạt 57.669 tỷ đồng, tăng tới 349,6%. Tuy nhiên, nếu tách riêng Vinhomes ra khỏi mẫu thống kê, tổng doanh thu của 30 doanh nghiệp còn lại thậm chí ghi nhận mức giảm 3,7% so với cùng kỳ năm trước. Dù lợi nhuận của nhóm này vẫn tăng, nhưng động lực cốt lõi lại không đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi mà phụ thuộc lớn vào các khoản thu nhập tài chính đột biến.
Thực tế này cho thấy nhu cầu huy động vốn trong nửa cuối năm 2026 đang vận động theo hai hướng rất khác nhau. Một mặt, các doanh nghiệp có nền tảng tốt huy động vốn nhằm mở rộng đầu tư và đẩy nhanh tiến độ dự án. Mặt khác, không ít doanh nghiệp huy động vốn chủ yếu để kéo dài kỳ hạn nợ và thay thế các nguồn tài trợ cũ.
Các bước đi tài chính gần đây đã thể hiện rõ hai xu hướng này. Cuối tháng 8/2026, Kinh Bắc hoàn tất phát hành 700 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 3 năm với lãi suất 12%/năm. Ngay sau khi thu tiền về, doanh nghiệp đã dùng để tất toán toàn bộ một lô trái phiếu cũ có giá trị 1.000 tỷ đồng tiền gốc và hơn 52 tỷ đồng tiền lãi. Tương tự, Becamex Group phê duyệt phương án phát hành tối đa 7.100 trái phiếu riêng lẻ nhằm thu về 710 tỷ đồng để cơ cấu lại các khoản nợ. Trong khi đó, Tập đoàn Đạt Phương thông qua các giao dịch vay vốn, bảo lãnh và mở thư tín dụng tại 4 ngân hàng với tổng hạn mức 1.150 tỷ đồng để bổ sung vốn hoạt động.
Chi phí vốn duy trì ở mức cao - Áp lực đáo hạn tập trung vào cuối năm
Theo thống kê từ Chứng khoán OCBS, hoạt động huy động vốn qua kênh trái phiếu của ngành bất động sản diễn ra rất sôi động trong giai đoạn vừa qua. Riêng trong tháng 8/2026, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành khoảng 20.100 tỷ đồng trái phiếu, chiếm 34% tổng lượng phát hành của toàn thị trường. Lũy kế 8 tháng đầu năm, toàn thị trường phát hành 382.800 tỷ đồng trái phiếu thì riêng nhóm bất động sản đã chiếm 154.400 tỷ đồng, tương đương 40,3% tổng giá trị và giữ vị trí thứ hai chỉ sau nhóm ngân hàng.
Tuy nhiên, điểm đáng quan ngại là chi phí huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản vẫn duy trì ở mức rất cao. Mặt bằng lãi suất phát hành luôn nằm ở mức hai chữ số, chứng tỏ các nhà đầu tư vẫn yêu cầu một mức bù rủi ro đáng kể đối với trái phiếu ngành địa ốc.
Đánh giá về hiện tượng này, các chuyên gia phân tích tài chính thị trường nhận định rằng sự đắt đỏ của dòng vốn sẽ khiến sự phân hóa thị trường ngày càng trở nên gay gắt trong những tháng cuối năm. Những doanh nghiệp sở hữu dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ rõ ràng và dòng tiền bán hàng tốt sẽ có lợi thế lớn khi tiếp cận nguồn vốn. Ngược lại, các doanh nghiệp có đòn bẩy cao hoặc phụ thuộc nhiều vào dự án dở dang buộc phải chấp nhận lãi suất cao hơn, thu hẹp quy mô phát hành hoặc tiếp tục chật vật tái cấu trúc nợ.
Bên cạnh chi phí vốn, bài toán áp lực đáo hạn trái phiếu đang là điểm nóng cần theo dõi sát sao. Dữ liệu từ OCBS cho thấy tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong phần còn lại của năm 2026 rơi vào khoảng 81.600 tỷ đồng. Trong đó, áp lực bị nén chặt vào quý IV với 71.000 tỷ đồng, chiếm tới 87% tổng nghĩa vụ đáo hạn còn lại của năm. Nếu tính riêng ngành bất động sản, giá trị trái phiếu đáo hạn đạt khoảng 41.700 tỷ đồng, chiếm 51% tổng nghĩa vụ toàn thị trường.
Thời điểm áp lực đỉnh điểm của năm 2026 sẽ rơi vào tháng 12 tới. Dù vậy, quy mô trái phiếu đáo hạn toàn thị trường trong hai năm tiếp theo là 2027 và 2028 còn lớn hơn rất nhiều, lần lượt chạm mốc 237.300 tỷ đồng và 285.900 tỷ đồng. Trong bối cảnh này, các chuyên gia thuộc Chứng khoán OCBS nhận định rằng rủi ro của thị trường đang có sự dịch chuyển quan trọng từ câu chuyện đáo hạn ngắn hạn sang chất lượng tái cấp vốn của từng tổ chức phát hành cụ thể.
Chu kỳ mở rộng mới
Nhìn nhận tổng thể toàn ngành, nhiều chuyên gia tài chính cho rằng sau một giai đoạn dài miệt mài tái cấu trúc và xử lý các khó khăn thanh khoản, việc nợ vay gia tăng trở lại có thể được xem như tín hiệu khởi động cho một chu kỳ mở rộng mới của ngành bất động sản. Đây là giai đoạn các doanh nghiệp đồng loạt chuẩn bị lại quỹ đất, đẩy nhanh tiến độ thi công công trường và tái khởi động các đợt mở bán dự án ra thị trường.
Dù vậy, các chuyên gia ngành cũng đưa ra cảnh báo rằng ranh giới giữa sự bứt phá và rủi ro tài chính trong chu kỳ mới này phụ thuộc hoàn toàn vào một biến số then chốt: khoảng cách giữa tốc độ tăng nợ vay và tốc độ chuyển đổi dự án thành dòng tiền thực tế. Sức khỏe tài chính của doanh nghiệp địa ốc trong thời gian tới sẽ không còn đo đếm bằng việc doanh nghiệp vay được bao nhiêu tiền hay quy mô tài sản lớn đến đâu.
Các chuyên gia nhấn mạnh điều quan trọng nhất hiện nay nằm ở chỗ khoản vốn vay đang thực sự đi đâu, kỳ hạn của các khoản vay đó có phù hợp với tiến độ dự án hay không, và quan trọng hơn cả là các tài sản hình thành từ nguồn vốn vay đó có thể tạo ra dòng tiền đủ nhanh để đáp ứng các nghĩa vụ trả nợ gốc lẫn lãi khi đến hạn hay không. Nếu dòng tiền từ việc bán hàng không kịp về để bù đắp chi phí vốn đắt đỏ, đòn bẩy tài chính sẽ nhanh chóng chuyển từ công cụ mở rộng kinh doanh thành gánh nặng đe doạ sự an toàn của doanh nghiệp.
