Bộ Xây dựng vừa chính thức trình Chính phủ dự thảo Nghị quyết về giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê cho các địa phương giai đoạn 2026 – 2030, dự kiến sẽ thay thế Nghị quyết số 07/NQ-CP ngày 12/01/2026. Đây được đánh giá là một bước ngoặt thể chế vô cùng quan trọng đối với thị trường bất động sản Việt Nam.
Lần đầu tiên, chỉ tiêu phát triển nhà ở cho thuê được bóc tách riêng biệt khỏi tổng chỉ tiêu nhà ở xã hội chung, đồng thời được cơ cấu lại theo hướng tăng tỷ trọng nhà ở cho thuê và giảm dần sự phụ thuộc quá lớn vào phân khúc nhà ở để bán. Sự thay đổi mang tính chiến lược này không chỉ bám sát nhu cầu thực tiễn của lực lượng công nhân, người lao động thu nhập thấp tại các đô thị lớn và khu công nghiệp, mà còn nhận được sự đồng thuận cao từ các địa phương trọng điểm cùng giới chuyên gia bất động sản trên cả nước.
Bóc tách chỉ tiêu nhà ở cho thuê
Trong nhiều năm qua, việc triển khai Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp đã đạt được những kết quả ghi nhận. Tuy nhiên, qua quá trình rà soát thực tế, Bộ Xây dựng nhận thấy cơ cấu nguồn cung nhà ở xã hội đang xuất hiện sự lệch pha nghiêm trọng giữa các phân khúc và giữa các địa bàn địa lý.
Cụ thể, nguồn cung nhà ở xã hội thời gian qua vẫn chủ yếu tập trung vào phân khúc để bán. Trong khi đó, nhóm đối tượng công nhân làm việc tại các khu công nghiệp tập trung và người lao động di cư có thu nhập thấp tại các đô thị lớn lại có nhu cầu thuê nhà ở với mức giá phù hợp rất cao. Phần lớn nhóm đối tượng này khó tích lũy đủ nguồn tài chính để mua nhà, ngay cả khi đó là nhà ở xã hội được ưu đãi. Nhu cầu thuê chốn an cư của họ cực kỳ lớn nhưng lại chưa được đáp ứng tương xứng bằng các dự án chính quy, dẫn đến việc họ phải sinh sống trong các khu trọ tự phát, thiếu an toàn và kém chất lượng.
Ngược lại, tại một số tỉnh miền núi, trung du hoặc những địa phương có quỹ đất dồi dào, tâm lý cư trú của người dân vẫn ưu tiên nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất. Do đó, nhu cầu đối với nhà ở xã hội dạng chung cư cao tầng tại các khu vực này chưa cao, dẫn đến nguy cơ thừa cung cục bộ hoặc lãng phí nguồn lực đầu tư nếu áp chỉ tiêu phát triển đồng nhất.
Xuất phát từ thực tế đó, Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng rà soát tổng thể Đề án và xây dựng chỉ tiêu cụ thể về nhà ở cho thuê trên phạm vi cả nước. Việc cơ cấu lại và bóc tách chỉ tiêu nhà ở cho thuê lần này nhằm mục tiêu tái định hình chính sách, bám sát hơn nhu cầu thực tế của từng địa phương, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đầu tư công, quỹ đất sạch cũng như dòng vốn xã hội hóa.
Sự phân hóa chỉ tiêu tại các địa phương
Theo phương án mới nhất Bộ Xây dựng trình Chính phủ, tổng chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê trên phạm vi cả nước giai đoạn 2026 – 2030 được ấn định là 899.859 căn. Trong số này, phân khúc nhà ở xã hội để bán và cho thuê mua chiếm 708.834 căn, còn phân khúc nhà ở cho thuê đạt hơn 191.000 căn.
Nếu tính lũy kế cho cả giai đoạn 10 năm từ 2021 đến 2030, tổng chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê của Đề án sẽ đạt 1.069.986 căn. Con số này bảo đảm hoàn thành và vượt mục tiêu chiến lược mà Chính phủ đã đề ra là hoàn thành ít nhất 1 triệu căn hộ cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp.
Đáng chú ý, riêng chỉ tiêu nhà ở cho thuê trong giai đoạn 2026 – 2030 đã được tiếp tục điều chỉnh tăng sau khi rà soát theo chỉ đạo của Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc. Cụ thể, con số này được nâng lên thành 191.023 căn, tăng thêm 10.684 căn so với các phương án dự thảo ban đầu.
Xét riêng về lộ trình thực hiện theo từng năm, năm 2026 được coi là năm bản lề để khởi động cơ cấu mới. Bộ Xây dựng đề xuất tổng chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê cả nước trong năm 2026 là 97.271 căn, giảm 61.452 căn so với chỉ tiêu từng giao tại Nghị quyết số 07/NQ-CP. Trong đó, chỉ tiêu nhà ở xã hội để bán và cho thuê mua là 80.095 căn, còn chỉ tiêu nhà ở cho thuê là 17.176 căn. Việc điều chỉnh giảm chỉ tiêu của năm đầu kỳ cho thấy sự chủ động trong việc sắp xếp lại tiến độ, tập trung hoàn thiện các thủ tục pháp lý chuẩn bị cho bước bùng nổ nguồn cung ở các năm cuối kỳ.
Phương án giao chỉ tiêu mới thể hiện sự phân hóa rõ rệt dựa trên đặc thù kinh tế, quy mô dân số và mức độ phát triển công nghiệp của từng vùng miền. Nhiều địa phương chủ động đăng ký tăng mạnh chỉ tiêu nhà ở cho thuê để giải quyết bài toán an sinh cho lực lượng lao động sản xuất.
Thành phố Hồ Chí Minh là địa phương được đề xuất giao chỉ tiêu nhà ở cho thuê lớn nhất cả nước với tổng cộng 52.000 căn trong giai đoạn 2026 – 2030. Điểm đặc biệt trong phương án phân bổ của TP. Hồ Chí Minh là tiến độ được thiết kế tăng tốc rất mạnh về cuối kỳ. Nếu như năm 2026, thành phố chỉ được giao 2.000 căn nhà ở cho thuê, thì đến năm 2030, con số này sẽ vọt lên tới 20.000 căn. Sự phân bổ này phù hợp với chu kỳ chuẩn bị quỹ đất, lập quy hoạch và triển khai các dự án hạ tầng giao thông kết nối lớn của đầu tàu kinh tế phía Nam.
Tỉnh Tây Ninh gây bất ngờ lớn khi trở thành địa phương có mức tăng đề xuất chỉ tiêu nhà ở cho thuê mạnh nhất cả nước. Tây Ninh đã chủ động đề xuất bổ sung thêm tới 10.000 căn, đưa tổng chỉ tiêu nhà ở cho thuê giai đoạn 2026 – 2030 của tỉnh lên mức 35.000 căn, chỉ đứng sau TP. Hồ Chí Minh. Tiến độ của Tây Ninh cũng tăng dần từ 2.000 căn vào năm 2026 lên 8.900 căn vào năm 2030, thể hiện quyết tâm bứt phá nhằm thu hút và giữ chân lực lượng công nhân phục vụ cho các khu công nghiệp đang mở rộng trên địa bàn.
Ngoài TP. Hồ Chí Minh và Tây Ninh, danh sách các địa phương đi đầu trong việc gánh vác chỉ tiêu nhà ở cho thuê lớn còn bao gồm Hải Phòng với 15.000 căn, Hà Nội với 10.240 căn, cùng Thái Nguyên và Bắc Ninh với cùng chỉ tiêu 10.000 căn. Đây đều là những trung tâm công nghiệp và đô thị có mật độ lao động nhập cư cao bậc nhất cả nước. Các tỉnh khác như Quảng Ngãi, Ninh Bình, Đồng Nai cũng thuộc nhóm các địa phương đề nghị tăng chỉ tiêu để đáp ứng nhu cầu phát triển mới.
Ở chiều ngược lại, một số địa phương đã chủ động đề xuất giảm mạnh chỉ tiêu nhà ở cho thuê sau khi đánh giá lại cầu thực tế. Điển hình như Gia Lai đề nghị giảm mạnh từ 5.368 căn xuống chỉ còn 673 căn; Lạng Sơn đề xuất giảm từ 1.500 căn xuống 1.100 căn; Lâm Đồng giảm từ 940 căn xuống 909 căn. Việc điều chỉnh giảm ở các tỉnh này thể hiện tinh thần nhìn thẳng vào thực tế, tránh việc chạy theo thành tích hay giao chỉ tiêu mang tính hình thức gây lãng phí nguồn lực đầu tư.
Cơ chế "Luồng xanh"
Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng đưa ra những số liệu thống kê chi tiết về tiến độ triển khai thực tế của Đề án nhà ở xã hội tính đến thời điểm hiện tại.
Về các dự án phát triển mới, tính từ đầu năm 2026 đến nay, cả nước đã có 108 dự án nhà ở xã hội hoàn thành với quy mô 31.353 căn; 109 dự án đã được khởi công mới với quy mô 153.762 căn (bao gồm 112.558 căn để bán và 41.204 căn để cho thuê).
Lũy kế đến nay, cả nước có tổng cộng 907 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với tổng quy mô lên tới 858.494 căn, tổng mức đầu tư ước tính khoảng 792.905 tỷ đồng. Trong số 907 dự án này: 301 dự án đã hoàn thành toàn bộ hoặc hoàn thành theo giai đoạn, cung cấp cho thị trường 201.482 căn; 319 dự án đã khởi công và đang trong quá trình thi công xây dựng với quy mô 359.229 căn; 287 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, đang hoàn thiện các thủ tục pháp lý để triển khai với quy mô 297.783 căn.
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, tổng số dự án đã hoàn thành, đã khởi công và được chấp thuận chủ trương đầu tư tính đến nay đã đạt khoảng 86% so với tổng mục tiêu chỉ tiêu của cả Đề án 1 triệu căn.
Song song với dòng vốn đầu tư mới, báo cáo của các bộ, ngành và địa phương cũng rà soát kỹ lưỡng quỹ nhà ở cho thuê thuộc tài sản công hiện có. Cả nước hiện sở hữu tổng cộng 205.074 căn nhà ở thuộc tài sản công. Cơ cấu quỹ nhà này bao gồm: 13.450 căn nhà ở xã hội; 78.476 căn nhà ở công vụ; 64.808 căn nhà ở sinh viên; 14.297 căn nhà ở phục vụ tái định cư; 30.957 căn nhà ở cũ thuộc tài sản công và 3.086 căn thuộc các loại tài sản công khác.
Trong tổng số 205.074 căn nhà ở tài sản công này, có 188.025 căn đang được quản lý, vận hành và bố trí cho thuê đúng đối tượng. Tuy nhiên, vẫn còn 17.049 căn chưa được cho thuê hoặc chưa đưa vào khai sử dụng. Số lượng nhà ở dôi thừa, chưa khai thác này tập trung nhiều nhất ở phân khúc nhà ở phục vụ tái định cư với 8.714 căn và phân khúc nhà ở sinh viên với 3.756 căn. Việc sớm có giải pháp cải tạo, chuyển đổi năng lực sử dụng của quỹ nhà tài sản công này sẽ giúp bổ sung ngay lập tức nguồn cung nhà ở cho thuê mà không tốn kém thêm chi phí xây dựng mới.
Dự thảo Nghị quyết mới của Bộ Xây dựng không chỉ dừng lại ở việc phân bổ lại các con số chỉ tiêu, mà còn đặt ra những định hướng chính sách dài hạn và đột phá về mặt thủ tục hành chính.
Nghị quyết xác định nhà ở cho thuê cùng với nhà ở để bán là hai phân khúc chiến lược, mang tính dài hạn nhằm phục vụ số đông người dân, đóng vai trò gánh vác an sinh xã hội, nâng cao năng suất lao động và góp phần ổn định thị trường bất động sản theo hướng bền vững. Nhà ở cho thuê sẽ được ưu tiên bố trí tại các đô thị lớn, các khu công nghiệp, khu kinh tế, các khu vực phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD), cũng như tại các vùng động lực và hành lang kinh tế quan trọng.
Để hiện thực hóa các mục tiêu này, dự thảo yêu cầu các địa phương phải ưu tiên bố trí quỹ đất sạch, sử dụng hiệu quả nguồn vốn ngân sách nhà nước thông qua quỹ nhà ở của địa phương, đồng thời huy động tối đa nguồn lực xã hội hóa từ các doanh nghiệp bất động sản có năng lực và kinh nghiệm.
Đặc biệt, Bộ Xây dựng đề xuất một cơ chế quản lý hành chính hoàn toàn mới: Đưa các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê vào nhóm "luồng xanh" hoặc "luồng ưu tiên". Với cơ chế này, các cơ quan quản lý sẽ thực hiện đồng thời, song song các quy trình thủ tục về đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng và môi trường. Mục tiêu là rút ngắn tối đa thời gian thẩm định, phê duyệt dự án, giao đất, cấp phép xây dựng cũng như các thủ tục liên quan khác, tháo gỡ triệt để các "nút thắt" pháp lý vốn làm kéo dài tiến độ dự án suốt nhiều năm qua.
Đánh giá về đề xuất này, nhiều chuyên gia bất động sản và kinh tế cho rằng việc tách riêng chỉ tiêu nhà ở cho thuê là một bước đi hoàn toàn chính xác. Phát triển nhà ở cho thuê là mô hình kinh doanh đòi hỏi thời gian thu hồi vốn dài (từ 15 đến 20 năm), biên lợi nhuận không cao nhưng mang lại dòng tiền ổn định. Nếu không có chỉ tiêu riêng và cơ chế "luồng xanh" hỗ trợ, các doanh nghiệp sẽ rất khó mặn mà tham gia do áp lực chi phí tài chính.
Các chuyên gia cũng nhấn mạnh, việc tập trung phát triển nhà ở cho thuê tại các đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh hay các trung tâm công nghiệp như Tây Ninh, Hải Phòng, Bắc Ninh sẽ giúp giảm áp lực tài chính cực lớn cho người lao động, giúp họ ổn định cuộc sống mà không phải gánh khoản nợ mua nhà quá sức. Đồng thời, đây cũng là giải pháp căn cơ để tái cấu trúc lại thị trường bất động sản, chuyển dần từ phân khúc thương mại cao cấp sang phục vụ nhu cầu thực của số đông xã hội, tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển kinh tế bền vững trong giai đoạn 2026 – 2030.
