Bước ngoặt đột phá
Từ ngày 24/9/2026, Thành phố Hồ Chí Minh chính thức áp dụng cơ chế phân quyền mạnh mẽ khi trao quyền cho UBND xã, phường và đặc khu trên địa bàn trực tiếp quyết định giá bán nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng, với thời gian thực hiện kéo dài đến hết năm 2030. Đây được xem là bước đi chiến lược nhằm tháo gỡ triệt để điểm nghẽn hành chính kéo dài nhiều năm qua trong công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng của siêu đô thị.
Theo Quyết định số 6239/QĐ-UBND mới ban hành, thẩm quyền định giá nhà tái định cư được giao trọn gói cho UBND cấp xã nơi triển khai dự án bồi thường, hoàn toàn không bị phụ thuộc vào vị trí địa lý của quỹ nhà tái định cư. Ngay cả trong trường hợp hộ gia đình bị thu hồi đất được bố trí sang sinh sống tại địa bàn xã, phường hoặc đặc khu khác, chính quyền nơi trực tiếp thực hiện dự án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư vẫn giữ quyền quyết định mức giá bán cuối cùng.
Cơ chế trao quyền mới này luôn đi đôi với ràng buộc trách nhiệm chặt chẽ. Trước khi chốt giá bán, chính quyền địa phương bắt buộc phải lấy ý kiến bằng văn bản từ cơ quan quản lý quỹ nhà và địa phương sở tại. Giá bán ban hành phải bảo đảm tính thống nhất, chính xác theo đúng quy định pháp luật, tuyệt đối không làm thay đổi mức giá đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt trước đó đối với cùng một căn hộ, trừ trường hợp pháp luật cho phép điều chỉnh.
Để đưa ra con số chính xác, UBND cấp xã có trách nhiệm chủ trì kiểm tra toàn bộ hồ sơ pháp lý, chi phí đầu tư và các khoản tài chính liên quan. Mọi khoản chi phí đã được ngân sách Nhà nước thanh toán hoặc các chi phí không thuộc cấu thành giá bán sẽ bị loại trừ triệt để.
Trong trường hợp phát sinh hồ sơ phức tạp hoặc còn vướng mắc liên quan đến nghĩa vụ tài chính về đất đai, cấp xã sẽ chủ động phối hợp liên ngành cùng Sở Xây dựng, Sở Tài chính, Sở Nông nghiệp và Môi trường để rà soát, làm rõ trước khi phát hành quyết định. Đồng thời, Sở Xây dựng đóng vai trò là cơ quan ban hành khung hướng dẫn chung về quy trình và phương pháp định giá nhằm bảo đảm tính thống nhất trên toàn thành phố.
Cần chuẩn hoá thủ tục hành chính
Động thái phân quyền triệt để cho cấp cơ sở diễn ra trong bối cảnh Thành phố Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn tăng tốc củng cố hạ tầng và cải tạo diện mạo đô thị. Thành phố đặt mục tiêu chiến lược đến năm 2030 sẽ di dời khoảng 41.540 căn nhà lùm lúp nằm trên và ven các tuyến sông, kênh, rạch thuộc 117 dự án trọng điểm. Nhu cầu về quỹ nhà ở tái định cư phục vụ làn sóng di dời này vì thế bùng nổ mạnh mẽ hơn bao giờ hết. Việc kéo thẩm quyền quyết định giá về sát địa bàn không chỉ rút ngắn hàng tháng trời chờ đợi duyệt giá qua nhiều cấp thẩm định, mà còn giúp các dự án tái định cư sớm cán đích, đáp ứng mục tiêu an cư lập nghiệp cho hàng vạn hộ dân thuộc diện giải tỏa.
Đánh giá về quyết định ủy quyền này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định rằng trước đây việc chờ đợi thẩm định và phê duyệt giá nhà tái định cư thường kéo dài qua nhiều tầng nấc từ quận huyện lên các Sở ngành rồi mới trình UBND Thành phố, khiến dự án thu hồi đất rơi vào vòng lặp tắc nghẽn vô cùng mệt mỏi. Việc giao quyền cho UBND cấp xã - cấp chính quyền sát dân nhất, nắm rõ nhất nguồn gốc đất đai và thực trạng hồ sơ sẽ giúp rút ngắn đáng kể quy trình thủ tục, tạo điều kiện để người dân sớm chốt phương án tài chính và ổn định cuộc sống tại nơi ở mới.
Ở góc nhìn thận trọng hơn, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng mặt tích cực của chính sách là rất rõ ràng nhưng áp lực áp lên vai UBND cấp xã cũng không hề nhỏ. Định giá nhà ở là nghiệp vụ tài chính và pháp lý phức tạp, đòi hỏi cán bộ cấp xã phải nắm rất vững chuyên môn về chi phí đầu tư, tiền sử dụng đất và các quy định quản lý tài sản công. Nếu cán bộ địa phương e ngại rủi ro pháp lý hoặc thiếu năng lực chuyên sâu thì tiến độ vẫn có thể bị đùn đẩy hoặc chậm trễ. Do đó, vai trò đồng hành, tập huấn chuyên môn và đưa ra bộ tiêu chuẩn chuẩn hóa từ Sở Xây dựng và Sở Tài chính sẽ là yếu tố then chốt quyết định sự thành công của chính sách này.
Sự chủ động, minh bạch thông tin cùng tinh thần đồng hành sát sao từ các Sở ngành chuyên môn được kỳ vọng sẽ giúp cấp xã phát huy tối đa quyền hạn mới, đưa các dự án di dời kênh rạch, công trình trọng điểm của Thành phố Hồ Chí Minh về đích đúng hẹn.
