Xây dựng khi chưa có giấy phép
Ngày 17/8/2026, Chánh Thanh tra thành phố Đồng Nai đã chính thức ban hành Kết luận thanh tra số 32/KL-TT liên quan đến dự án Khu dân cư tại núi Dòng Dài do Công ty Cổ phần Thương mại và Xây dựng Phước Tân làm chủ đầu tư. Đây là hoạt động thực hiện theo Kế hoạch thanh tra chuyên đề của Thanh tra Chính phủ và chỉ đạo của UBND Thành phố về việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài trên địa bàn.
Theo kết quả thanh tra, dự án Khu dân cư tại núi Dòng Dài có quy mô 35,92 ha đã được cấp quyết định chấp thuận đầu tư. Chủ đầu tư đã chuyển tiền bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất, nhận giao và thuê một phần diện tích cũng như triển khai thi công một số công trình hạ tầng kỹ thuật. Ở thời điểm chấp thuận chủ trương, dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 và nhà đầu tư đáp ứng đủ điều kiện năng lực. Mục tiêu ban đầu nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân khu vực giáp ranh các khu công nghiệp, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội địa phương. Dù vậy, việc chậm tiến độ kéo dài đã ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất, nguy cơ gây lãng phí tài nguyên đất đai.
Đáng chú ý, cơ quan thanh tra chỉ ra vi phạm chính xuất phát từ việc cơ quan tham mưu áp dụng quy định chưa chính xác để thực hiện chỉ định chủ đầu tư. Bên cạnh nguyên nhân chủ quan trong khâu nghiên cứu pháp luật, sự việc còn chịu tác động từ nguyên nhân khách quan khi các quy định về lựa chọn nhà đầu tư nhà ở thương mại tại Luật Đầu tư 2014 và Luật Nhà ở 2014 ở thời điểm đó còn thiếu cụ thể, dẫn đến cách hiểu và áp dụng chưa thống nhất.
Những sai phạm cụ thể bao gồm việc tham mưu UBND tỉnh chấp thuận đầu tư và chỉ định chủ đầu tư không đúng quy định của Luật Nhà ở 2014, đồng thời giao và cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013. Về phía Công ty Phước Tân, doanh nghiệp đã tự ý thi công hạ tầng kỹ thuật trên phần đất chưa được giao hoặc cho thuê, xây dựng trạm xử lý nước thải cùng 02 căn nhà khi chưa có giấy phép xây dựng và chưa đủ điều kiện khởi công. Bên cạnh đó, dự án cũng chưa tuân thủ đầy đủ quy định về việc bố trí 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.
Quá trình thanh tra cũng xác định trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước. UBND phường Phước Tân và UBND thành phố Biên Hòa (trước sáp nhập) đã thiếu sâu sát, chưa kịp thời kiểm tra, phát hiện và xử lý các hành vi vi phạm trật tự xây dựng, đất đai của chủ đầu tư. Đồng thời, chính quyền thành phố Biên Hòa cũng chậm trễ trong việc thực hiện các quyết định cưỡng chế thu hồi đất đã ban hành. Trách nhiệm chung đối với các tồn tại này thuộc về Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường), UBND thành phố Biên Hòa, UBND phường Phước Tân, Công ty Phước Tân cùng các tổ chức, cá nhân tham mưu liên quan.
Để tháo gỡ khó khăn và tránh thất thoát tài sản nhà nước, Chánh Thanh tra thành phố đã kiến nghị Chủ tịch UBND thành phố chỉ đạo các đơn vị khẩn trương triển khai nhiều biện pháp khắc phục.
Sở Tài chính được giao chủ trì phối hợp rà soát các điều kiện theo quy định của Quốc hội để trình UBND thành phố xem xét việc tiếp tục giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án. Đối với phần diện tích khoảng 120,61 ha còn lại thuộc thỏa thuận địa điểm đầu tư ban đầu nhưng đã hết hiệu lực, Sở Tài chính có nhiệm vụ tham mưu thủ tục lựa chọn nhà đầu tư mới theo đúng quy định pháp luật.
Sở Xây dựng chịu trách nhiệm kiểm tra hoạt động kinh doanh bất động sản, hướng dẫn xử lý quỹ đất nhà ở xã hội 20% và rà soát, điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 nếu cần thiết. Sở Nông nghiệp và Môi trường phối hợp với cơ quan Thuế xác định cụ thể giá đất, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cho phần diện tích đã giao đợt 5.
Chính quyền phường Phước Tân cần tập trung xử lý các công trình xây dựng không phép, đẩy mạnh thi hành quyết định thu hồi đất và giải quyết dứt điểm đơn thư kiến nghị của dân. Sở Nội vụ sẽ tham mưu tổ chức kiểm điểm, xử lý trách nhiệm đối với các tập thể, cá nhân vi phạm.
Về phía Công ty Cổ phần Thương mại và Xây dựng Phước Tân, thanh tra yêu cầu doanh nghiệp nghiêm túc chấp hành các quyết định xử lý, chủ động phối hợp với các sở, ngành để rà soát điều kiện áp dụng cơ chế tháo gỡ vướng mắc và hoàn thiện đầy đủ các thủ tục pháp lý trước khi tiếp tục triển khai dự án.
Tín Nghĩa thoái vốn khỏi dự án
Trước những rủi ro và khó khăn chưa thể giải quyết triệt để tại dự án Khu dân cư tại núi Dòng Dài, Tổng Công ty Tín Nghĩa cùng đơn vị thành viên là Công ty Cổ phần Phát triển Khu Công nghiệp Tín Nghĩa đã chính thức triển khai chiến lược thoái vốn nhằm thoát vốn hoàn toàn, bảo toàn nguồn lực tài chính cho doanh nghiệp.
Phát biểu tại Đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) thường niên năm 2026, ông Trần Trung Tuấn – Tổng Giám đốc Tổng Công ty Tín Nghĩa đã thẳng thắn chỉ ra hàng loạt "điểm nghẽn" pháp lý cũng như áp lực tài chính đè nặng lên dự án.
Trước hết là quy mô vốn đầu tư quá lớn so với tiến độ gỡ vướng thủ tục. Dù dự án đã được cơ quan thẩm quyền giao và cho thuê hơn 23 ha đất, đồng thời chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan, nhưng nhiều công đoạn cốt lõi vẫn rơi vào trạng thái bế tắc. Cụ thể, hơn 2 ha đất ở và 0,15 ha đất dịch vụ thuộc đợt giao đất thứ 5 đến nay vẫn chưa được cơ quan chức năng phê duyệt giá đất chính thức, khiến doanh nghiệp không thể xác định cụ thể tiền sử dụng đất phải nộp.
Bên cạnh đó, dự án còn đối mặt với hàng loạt rào cản nghiêm trọng khác bao gồm: chưa hoàn tất thủ tục giao đất cho toàn bộ diện tích, chưa giải quyết dứt điểm nghĩa vụ dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, các hoạt động bán hàng phát sinh khi chưa đủ điều kiện pháp lý, và đặc biệt là dự án vẫn chưa được UBND TP Đồng Nai chấp thuận gia hạn chủ trương đầu tư.
Nhằm ngăn ngừa rủi ro tài chính phát sinh kéo dài và tránh nguy cơ thất thoát nguồn lực, Hội đồng quản trị Tổng Công ty Tín Nghĩa đã đi đến thống nhất chủ trương rút khỏi dự án thông qua phương án thoái sạch vốn tại Công ty Cổ phần Thương mại và Xây dựng Phước Tân.
Cụ thể hóa chủ trương này, theo Biên bản họp và Nghị quyết ĐHĐCĐ bất thường năm 2026, các cổ đông của CTCP Phát triển Khu Công nghiệp Tín Nghĩa đã chính thức thông qua việc thoái toàn bộ phần vốn góp tại Công ty Phước Tân. Đồng thời, đại hội thống nhất ủy quyền toàn bộ cho công ty mẹ là Tổng Công ty Tín Nghĩa chủ động chỉ đạo và tổ chức thực hiện các thủ tục liên quan đến quá trình thoái vốn. Các công việc được ủy quyền bao gồm việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá độc lập, quyết định ban hành mức giá khởi điểm đấu giá, cũng như thực hiện mọi quy trình cần thiết khác nhằm đảm bảo việc thoát vốn diễn ra minh bạch, an toàn và hiệu quả nhất cho doanh nghiệp.
Dưới góc nhìn của các chuyên gia tài chính và bất động sản, vụ việc tại núi Dòng Dài là bài học đắt giá về công tác quản trị rủi ro pháp lý đối với các phát triển dự án quy mô lớn. Việc vội vàng thi công khi chưa hoàn thiện thủ tục giao đất hay thiếu giấy phép xây dựng không chỉ đẩy doanh nghiệp vào thế "đóng băng" tài sản mà còn làm phát sinh chi phí vốn nặng nề. Đồng thời, thái độ kiên quyết của cơ quan thanh tra đối với sai phạm quỹ đất nhà ở xã hội phản ánh xu hướng siết chặt kỷ cương quy hoạch và quản lý đất đai hiện nay. Trong bối cảnh đó, quyết định thoái vốn và thoát vốn triệt để của Tín Nghĩa được đánh giá là một bước đi tái cơ cấu dòng tiền nhạy bén, giúp doanh nghiệp chủ động cắt giảm tổn thất và tập trung nguồn lực vào các mảng kinh doanh cốt lõi có nền tảng pháp lý vững chắc hơn.
