Ngày 18/09/2026, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 278/NQ-CP phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật. Đây được xem là một bước đi chiến lược mang tính bước ngoặt nhằm tháo gỡ triệt để các điểm nghẽn thể chế, giải phóng nguồn lực tài chính, đất đai và tạo lập môi trường kinh doanh minh bạch, ổn định cho giai đoạn phát triển mới.
Với phương châm thể chế phải đi trước một bước, mở đường cho phát triển, xử lý dứt điểm chồng chéo, bất cập và tạo dư địa phát triển mới, Nghị quyết đặt trọng tâm đặc biệt vào bộ ba dự án luật có mối quan hệ hữu cơ chặt chẽ và tác động trực tiếp nhất tới đời sống kinh tế xã hội: Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.
Luật Đất đai (sửa đổi) – Chuyển từ quản lý hành chính sang quản trị phát triển
Dự án Luật Đất đai sửa đổi do Bộ Nông nghiệp và Môi trường chủ trì được xác định là bộ luật đặc biệt quan trọng, tác động sâu rộng đến mọi mặt của đời sống kinh tế, chính trị, xã hội và thu hút sự quan tâm lớn từ người dân cũng như cộng đồng doanh nghiệp. Định hướng then chốt của lần sửa đổi này là thể chế hóa toàn diện Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28 tháng 7 năm 2026 và các chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước tại Thông báo số 93-TB/VPTW ngày 15 tháng 6 năm 2026, khẳng định quyết tâm làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn lực chiến lược, nguồn lực nội sinh và động lực phát triển đất nước.
Một trong những điểm nóng nhất được giải quyết trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là hoàn thiện chính sách tài chính đất đai và định giá đất. Chính phủ chỉ đạo xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, cơ chế xác định, kiểm tra, giám sát việc quyết định giá đất, khẳng định rõ vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết, quản lý và quyết định giá đất khi đưa vào sử dụng. Đồng thời, các chính sách về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất sản xuất kinh doanh, đất phát triển nhà ở và cho thuê được minh bạch hóa nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Bên cạnh đó, dự thảo thiết lập cơ chế tài chính xử lý chênh lệch địa tô, đưa ra các tiêu chí cụ thể để nhận diện và xử lý nghiêm trạng thái đất bỏ hoang, đất chậm đưa vào sử dụng, tránh lãng phí tài nguyên quốc gia.
Về cắt giảm thủ tục hành chính và chuyển đổi số, luật thực hiện nguyên tắc một đầu mối, một cửa, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền theo hướng Chính phủ ban hành quy định chung thống nhất toàn quốc, địa phương chủ động đơn giản hóa thủ tục mà không phát sinh thêm các rào cản hành chính rườm rà. Luật quy định bắt buộc đăng ký quyền sử dụng đất và mọi biến động đất đai. Đáng chú ý, quá trình xây dựng và kết nối cơ sở dữ liệu thông tin đất đai quốc gia sẽ được đẩy nhanh trên nguyên tắc minh bạch tối đa, tạo nền tảng vững chắc thúc đẩy các giao dịch bất động sản lành mạnh.
Để phòng ngừa tham nhũng và ngăn chặn rủi ro pháp lý, dự thảo bổ sung yêu cầu công chứng bắt buộc đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm tính đồng bộ với pháp luật chuyên ngành về công chứng, phòng ngừa tranh chấp, khiếu kiện. Luật cũng xây dựng cơ chế phòng ngừa tiêu cực trong công tác bồi thường, tái định cư và xử lý việc xây dựng trái phép. Khung pháp lý đặc thù sẽ được thiết lập để xử lý dứt điểm các dự án tồn đọng, kéo dài. Đặc biệt, tư duy quản lý được chuyển đổi căn bản từ bồi thường tài sản bị thu hồi sang tái thiết cuộc sống cho người dân sau thu hồi đất, đảm bảo sinh kế bền vững cho người dân.
Dưới góc nhìn chuyên môn, các chuyên gia kinh tế đánh giá việc kiên quyết loại bỏ cơ chế xin cho trong định giá đất và áp dụng nguyên tắc quản trị hiện đại sẽ biến đất đai từ một nguồn lực bị đóng băng do vướng mắc pháp lý trở thành động lực tăng trưởng hàng đầu. Việc chuyển sang tư duy tái thiết cuộc sống sau thu hồi đất cũng giúp giảm thiểu tối đa các vụ tranh chấp, khiếu kiện phức tạp kéo dài nhiều năm qua.
Luật Nhà ở (sửa đổi) – Phát triển bền vững, chống đầu cơ và đảm bảo an sinh xã hội
Dự án Luật Nhà ở sửa đổi do Bộ Xây dựng chủ trì mang sứ mệnh giải quyết nhu cầu ở thực của người dân, phát triển đa dạng các phân khúc nhà ở và ngăn chặn các hành vi trục lợi chính sách.
Để xóa bỏ những băn khoăn kéo dài của xã hội về quyền sở hữu và sự an toàn của công trình, dự thảo Luật quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định cụ thể theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp và thống nhất với pháp luật về xây dựng. Luật quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó làm rõ các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư như quyền được tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và quyền, nghĩa vụ đóng góp tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn.
Nhằm chấm dứt tình trạng sốt đất ảo và phân lô bán nền tràn lan gây mất mỹ quan đô thị, Bộ Xây dựng sẽ ban hành các tiêu chí khung về loại đô thị, mật độ dân số và tỷ lệ diện tích. Căn cứ vào khung này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cụ thể các khu vực hạn chế phân lô, bán nền, quy định các biện pháp cần thiết để ngăn ngừa tối đa hoạt động đầu cơ trục lợi chính sách.
Chính sách phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội cũng được hoàn thiện toàn diện. Luật quy định rõ các loại hình nhà ở cho thuê bao gồm nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở chính sách theo mô hình sở hữu và quản lý vận hành. Các cơ chế tài chính về thuế, phí, tiền sử dụng đất, tín dụng được nghiên cứu kỹ lưỡng để kiểm soát, quản lý giá thuê nhà phù hợp với thu nhập của người dân. Thủ tục đầu tư phát triển và tiếp cận nhà ở được đơn giản hóa nhằm thu hút dòng vốn xã hội hóa, đáp ứng nhu cầu chỗ ở ổn định, lâu dài. Luật cũng quy định rõ nguyên tắc, tiêu chí, giới hạn đối với nghĩa vụ dành nhà ở cho thuê trong các dự án nhà ở thương mại để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Bên cạnh các biện pháp và chế tài xử lý nghiêm hoạt động đầu cơ, trục lợi chính sách nhà ở xã hội, Chính phủ đã đưa ra một giải pháp mang tính đột phá là báo cáo Quốc hội đề xuất thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng. Giải pháp này vừa giúp giải tỏa nguồn vốn bị đóng băng của doanh nghiệp, vừa bổ sung ngay quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước để phục vụ an sinh xã hội.
Các chuyên gia thị trường bất động sản nhận định rằng việc làm rõ niên hạn nhà chung cư và bổ sung cơ chế Nhà nước mua lại dự án mắc kẹt là những mũi tiêm kích thích quan trọng. Điều này giúp giải tỏa tâm lý e ngại của người mua nhà, đồng thời tạo ra lối thoát thanh khoản cho các dự án dở dang, tránh lãng phí nguồn lực nguồn vốn của xã hội.
Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) – Thị trường minh bạch, chống thao túng và bảo vệ người mua
Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đóng vai trò kiến tạo hành lang pháp lý cho một thị trường bất động sản vận hành công khai, minh bạch, trở thành kênh phân bổ nguồn lực đất đai an toàn, lành mạnh, ổn định và bền vững.
Dự thảo Luật tập trung rà soát bảo đảm đồng bộ với Luật Đầu tư về thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư khi phân quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản. Việc này giúp cắt giảm tầng nấc trung gian, nâng cao tính chủ động cho các địa phương và đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.
Để quản lý thị trường minh bạch và chống thao túng giá, Luật bổ sung cơ chế bảo đảm giá trị còn lại của hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thông qua tài khoản bảo đảm và quy định chặt chẽ việc lựa chọn bảo lãnh ngân hàng. Điều này giúp ngăn ngừa tình trạng chủ đầu tư lạm dụng tiền huy động vốn của khách hàng sai mục đích, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà.
Luật cũng rà soát điều kiện kinh doanh, trình tự giao dịch, huy động vốn và trách nhiệm công khai thông tin để bảo đảm an toàn pháp lý cho các chủ thể tham gia thị trường. Các quy định về công chứng giao dịch bất động sản được rà soát kỹ lưỡng nhằm bảo đảm yêu cầu quản lý và an toàn tài sản cho chủ sở hữu cho đến khi hệ thống dữ liệu được vận hành thông suốt. Đặc biệt, Luật quy định rõ việc kết nối liên thông, chia sẻ dữ liệu về bất động sản với dữ liệu đất đai, quy hoạch, thuế, công chứng, dân cư và tín dụng.
Theo phân tích của các chuyên gia pháp lý, việc bắt buộc kết nối dữ liệu liên thông giữa bất động sản, thuế, ngân hàng và dân cư là công cụ hữu hiệu nhất để triệt tiêu các hành vi gian lận, giao dịch hai giá và thao túng thị trường. Người mua nhà từ nay sẽ được bảo vệ bằng một hệ thống pháp lý chặt chẽ với sự giám sát dòng tiền minh bạch từ các ngân hàng bảo lãnh.
Đột phá mới mang tính bước ngoạt
Một trong những điểm nhấn hoàn toàn mới và mang tính bước ngoặt tại Nghị quyết số 278/NQ-CP là việc Chính phủ giao Bộ Công an, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Xây dựng khẩn trương tổ chức lấy ý kiến Nhân dân thông qua hệ thống VNeID đối với 03 dự án Luật: Đất đai sửa đổi, Nhà ở sửa đổi và Kinh doanh bất động sản sửa đổi.
Việc ứng dụng công nghệ chuyển đổi số vào công tác lập pháp giúp quá trình thu nhận ý kiến diễn ra rộng rãi, kỹ lưỡng, thực chất và hiệu quả hơn bao giờ hết. Hàng triệu người dân có thể trực tiếp đóng góp ý kiến một cách thuận tiện. Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Môi trường có trách nhiệm xây dựng báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý của Nhân dân và đăng tải công khai, minh bạch trên các phương tiện thông tin đại chúng.
Giới chuyên gia chính sách công đánh giá cao bước tiến này, khẳng định đây là minh chứng rõ nét cho việc phát huy quyền làm chủ của Nhân dân, đưa tinh thần dân biết, dân bàn, dân làm, dân kiểm tra, dân thụ hưởng vào thực tiễn xây dựng pháp luật.
Để bảo đảm tiến độ và chất lượng của các dự án luật, Thủ tướng Chính phủ đã phân công cụ thể các lãnh đạo chỉ đạo sát sao quá trình hoàn thiện. Phó Thủ tướng Chính phủ Hồ Quốc Dũng được phân công tiếp tục chỉ đạo hoàn thiện dự án Luật Đất đai sửa đổi. Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc trực tiếp chỉ đạo quá trình hoàn thiện dự án Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.
Các Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Xây dựng được giao thừa ủy quyền Thủ tướng Chính phủ, thay mặt Chính phủ ký Tờ trình trình Quốc hội về các dự án Luật này tại Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI.
Nghị quyết yêu cầu các Bộ trưởng trực tiếp chỉ đạo tiếp thu nghiêm túc ý kiến thẩm định của Bộ Tư pháp, ý kiến của các Thành viên Chính phủ và kết luận của Thủ tướng Chính phủ, khẩn trương hoàn thiện hồ sơ báo cáo Phó Thủ tướng Chính phủ phụ trách xem xét, quyết định trước ngày 21 tháng 9 năm 2026 để trình Quốc hội.
Sự đồng bộ, quyết liệt trong chỉ đạo cùng tư duy đổi mới mang tính đột phá tại Nghị quyết số 278/NQ-CP hứa hẹn sẽ sớm tạo nên một hành lang pháp lý vững chắc. Bộ ba luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản sửa đổi khi đi vào cuộc sống sẽ tháo gỡ triệt để các rào cản, khơi thông nguồn lực tài chính, thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh và đóng góp quan trọng vào sự bứt phá kinh tế xã hội của đất nước.
