Không kiểm soát được dòng tiền
Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một trong những giai đoạn thanh lọc khốc liệt nhất lịch sử. Cơn bão khủng hoảng tài chính không chỉ quật ngã các đơn vị quy mô nhỏ mà còn khiến nhiều “ông lớn” lao đao, chới với bên bờ vực phá sản. Sức ép từ các khoản nợ nghìn tỷ, dòng tiền kinh doanh đứt gãy và những nút thắt pháp lý lâu năm đã biến bài toán tài chính thành áp lực ngàn cân đè nặng lên vai các nhà điều hành.
Nhìn lại bức tranh toàn cảnh, nguyên nhân dẫn đến tình trạng mất khả năng thanh khoản của các doanh nghiệp bất động sản không đến từ một yếu tố đơn lẻ, mà là hệ quả của chuỗi đứt gãy mang tính hệ thống. Theo các chuyên gia tài chính và kinh tế, gốc rễ của vấn đề nằm ở sự kết hợp giữa mô hình kinh doanh lạm dụng đòn bẩy tài chính quá mức và những biến động khắc nghiệt từ môi trường vĩ mô.
Trong giai đoạn thị trường hưng thịnh từ năm 2018 đến 2021, không ít doanh nghiệp đã ồ ạt huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp với lãi suất cao, đôi khi lên tới 12% đến 14%/năm, để M&A và găm giữ quỹ đất rộng lớn. Khi dòng tiền từ việc mở bán dự án diễn ra suôn sẻ, áp lực này được che lấp. Tuy nhiên, khi Chính phủ siết chặt tín dụng và thị trường bước vào chu kỳ điều chỉnh, lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản vấp phải bức tường khó khăn. Theo thống kê từ các cơ quan quản lý và hiệp hội ngành nghề, khối lượng trái phiếu đáo hạn của riêng nhóm bất động sản trong giai đoạn 2023 - 2026 lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng, trong đó đỉnh điểm tập trung vào các năm 2023 và 2024. Khi nguồn thu từ bán hàng gần như đóng băng, doanh nghiệp rơi vào tình trạng “lấy ngắn nuôi dài” bất thành và buộc phải đối mặt với các đợt chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu.
Một nguyên nhân cốt lõi khác được các chuyên gia pháp lý chỉ ra là ách tắc thủ tục hành chính. Có tới hơn 70% khó khăn của các dự án bất động sản hiện nay bắt nguồn từ vướng mắc pháp lý, đặc biệt là khâu xác định tiền sử dụng đất, thủ tục giao đất và phê duyệt quy hoạch 1/500. Chuyên gia kinh tế Hoàng Đình Thảo, Tổng Giám đốc Công ty Xây dựng Hồng Hà phân tích: “Khi pháp lý dự án bị đình trệ, doanh nghiệp không thể triển khai xây dựng, càng không thể mở bán để thu tiền về. Trong khi đó, chi phí lãi vay ngân hàng và trái phiếu vẫn phải gánh từng ngày, bào mòn toàn bộ vốn chủ sở hữu và đẩy hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu vượt ngưỡng an toàn nhiều lần”.
Bên cạnh đó, việc phát triển lệch pha cung - cầu cũng là “cục máu đông” cản trở dòng tiền. Trong khi nhu cầu thực về nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội luôn ở mức rất cao, thì nguồn cung mới phần lớn lại đổ dồn vào các phân khúc cao cấp, hạng sang hoặc bất động sản nghỉ dưỡng tại các tỉnh vùng ven chưa hoàn thiện hạ tầng kết nối. Sức mua chung sụt giảm mạnh khiến các sản phẩm này rơi vào trạng thái tồn kho kéo dài, vốn đầu tư bị chôn chân hàng năm trời mà không thể quay vòng.
Hệ quả nhãn tiền là sự phân hóa sâu sắc và khủng hoảng niềm tin trên diện rộng. Nhóm chịu tổn thương nặng nề nhất là các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, vốn mỏng, phụ thuộc hoàn toàn vào vốn vay ngắn hạn và thiếu quỹ đất sạch pháp lý hoàn chỉnh. Cũng theo các chuyên gia kinh tế, ngay cả một số tên tuổi lớn từng nắm giữ thị phần áp đảo như Novaland, Phát Đạt, VinaLiving Holdings...hay các tập đoàn phát triển bất động sản phía Nam như Hưng Thịnh Land, Hoàng Quân, cũng từng hoặc đang phải chật vật trải qua giai đoạn tái cấu trúc nợ khốc liệt, gia hạn hàng chục lô trái phiếu và thu hẹp quy mô hoạt động để bảo toàn lực lượng.
Giải pháp nào để doanh nghiệp phát triển bền vững
Trước thực trạng này, việc tìm kiếm giải pháp tháo gỡ mang tính thực chất và dài hạn là đòi hỏi cấp bách để vực dậy sức sống cho toàn ngành. Giải pháp đầu tiên và quan trọng nhất được các chuyên gia kinh tế nhấn mạnh là đẩy mạnh công tác tái cấu trúc nợ toàn diện. Doanh nghiệp buộc phải ngồi lại với các chủ sở hữu trái phiếu để thương lượng các phương án giãn, hoãn nợ, hoặc linh hoạt chuyển đổi nợ trái phiếu thành sản phẩm bất động sản hoàn thiện hoặc cổ phần tại doanh nghiệp. Nhiều tổ chức phát hành đã thành công bước đầu nhờ áp dụng phương thức này, dẫu biết rằng đây là giải pháp "đau đớn" đòi hỏi sự nhượng bộ từ phía nhà đầu tư.
Song song với việc đàm phán nợ, hoạt động M&A (mua bán và sáp nhập) tài sản đang trở thành chiếc phao cứu sinh. Ông Nguyễn Văn Dũng, Tổng Giám đốc Vượng Cát Group nhận định: “Trong bối cảnh hiện tại, doanh nghiệp không nên ôm đồm quá nhiều dự án vượt quá năng lực tài chính. Việc chủ động bán bớt một phần cổ phần, nhượng lại các dự án thành phần chưa triển khai cho những đối tác có tiềm lực tài chính mạnh hơn là quyết định dũng cảm nhưng cần thiết để dồn lực hoàn thiện dứt điểm các dự án trọng điểm, sớm đưa sản phẩm ra thị trường nhằm khơi thông dòng tiền”.
Về phía cơ quan quản lý nhà nước, các nỗ lực tháo gỡ pháp lý thông qua việc sửa đổi và thi hành đồng bộ Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản từ giữa năm 2024 đến nay đang tạo ra hành lang pháp lý thông thoáng hơn. Việc các địa phương tích cực gỡ vướng cho từng dự án cụ thể, minh bạch hóa quy trình phê duyệt tiền sử dụng đất chính là liều "vaccine" quan trọng giúp khôi phục niềm tin cho thị trường. Các doanh nghiệp sống sót qua khủng hoảng cũng đang buộc phải tự chuyển mình, dịch chuyển mạnh mẽ danh mục đầu tư từ phân khúc đầu cơ, nghỉ dưỡng sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực như nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội – những phân khúc có tính thanh khoản cao và ít chịu biến động vĩ mô.
Việc trở lại thời kỳ hoàng kim, hay phát triển bền vững vẫn là một bài toán khó giải, đòi hỏi sự kiên nhẫn, minh bạch và năng lực quản trị rủi ro vững vàng từ phía các doanh nghiệp. Tuy nhiên, chính trong cơn bão khủng hoảng này, thị trường bất động sản đang trải qua cuộc thanh lọc tự nhiên cần thiết để hướng tới một chu kỳ phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững hơn trong tương lai.
