Thị trường bất động sản TP.HCM tiếp tục ghi nhận đòn giáng mạnh vào năng lực tài chính của các doanh nghiệp địa ốc lâu đời khi các tổ chức tín dụng gia tăng áp lực thu hồi nợ. Mới đây, Ngân hàng TMCP Phát triển TP.HCM (HDBank) đã chính thức phát đi thông báo thu giữ hàng loạt bất động sản và quyền tài sản quy mô lớn liên quan đến khoản cấp tín dụng của Công ty Cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (Mã chứng khoán: HQC). Động thái cứng rắn này diễn ra trong bối cảnh Hoàng Quân dù báo lãi khởi sắc trong nửa đầu năm 2026 nhưng vẫn đang vật lộn với gánh nặng nợ phải trả vượt mốc 3.000 tỷ đồng.
Cú siết nợ gắt gao
Theo quyết định xử lý tài sản đảm bảo vừa ban hành từ HDBank, nhà bank này dự kiến sẽ tiến hành thu giữ hàng loạt bất động sản có vị trí đắc địa tại TP.HCM thuộc quyền sở hữu hoặc liên quan đến nghĩa vụ tài chính của Địa ốc Hoàng Quân.
Danh mục tài sản bị thu giữ bao gồm 26 bất động sản cụ thể với 4 bất động sản nằm tại dự án SaiGonRes, 14 bất động sản thuộc Khu dân cư Phú Lợi và 8 bất động sản thuộc khu vực Phú Hữu.
Đáng chú ý hơn cả, HDBank thông báo thu giữ toàn bộ tài sản, quyền tài sản cùng các quyền và lợi ích hiện hữu lẫn phát sinh trong tương lai từ việc đầu tư, phát triển, khai thác, tiêu thụ sản phẩm tại dự án Khu nhà ở biệt thự và chung cư tại phường Thạnh Mỹ Lợi, Quận 2 (nay thuộc phường Cát Lái, TP. Thủ Đức, TP.HCM). Khoản thu giữ này bao gồm 67 căn hộ cao cấp thuộc dự án. Theo HDBank, tài sản đảm bảo đợt này được loại trừ 35 căn hộ và 4 căn biệt thự đã được bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc hoán đổi dưới mọi hình thức trước đó.
Thời gian bắt đầu thu giữ các lô bất động sản trên được ấn định từ 8h30 ngày 25/9 và sẽ kéo dài cho đến khi Địa ốc Hoàng Quân tất toán toàn bộ nghĩa vụ nợ cho ngân hàng. Việc một ngân hàng thương mại lớn công khai siết hàng loạt bất động sản tại các khu vực "đất vàng" như Quận 2 cũ và TP. Thủ Đức là hồi chuông cảnh báo đỉnh điểm về rủi ro thanh khoản của "trùm" nhà ở xã hội một thời.
Lãi ròng tăng nhưng nợ vay phình to
Động thái thu giữ tài sản của HDBank diễn ra ngay sau khi Địa ốc Hoàng Quân công bố báo cáo tài chính hợp nhất giữa niên độ năm 2026 với những con số lợi nhuận mang màu sắc đối lập.
Trong 6 tháng đầu năm 2026, Hoàng Quân ghi nhận doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt 84,67 tỷ đồng, gần như đi ngang so với mức 84,93 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước. Nhờ các khoản giảm trừ doanh thu sụt giảm mạnh, doanh thu thuần của công ty vọt tăng 127%, đạt hơn 70,05 tỷ đồng. Kéo theo đó, lợi nhuận gộp đạt gần 11,97 tỷ đồng, tăng khoảng 74%.
Điểm sáng lớn nhất trên báo cáo kết quả kinh doanh là chi phí tài chính giảm sâu từ 55,74 tỷ đồng xuống chỉ còn 9,09 tỷ đồng. Nhờ cắt giảm gánh nặng chi phí này, lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh đã đảo chiều ấn tượng từ mức lỗ 8,82 tỷ đồng cùng kỳ sang có lãi 10,8 tỷ đồng. Khép lại nửa đầu năm 2026, Hoàng Quân báo lãi sau thuế đạt 12,85 tỷ đồng, tăng hơn 37% so với cùng kỳ 2025.
Tuy nhiên, nếu nhìn vào bảng cân đối kế toán, thực trạng sức khỏe tài chính của Hoàng Quân vẫn ẩn chứa nhiều rủi ro. Tính đến ngày 30/6/2026, tổng tài sản doanh nghiệp đạt hơn 9.000 tỷ đồng, tăng nhẹ 0,3% so với đầu năm. Trong đó, các khoản đầu tư tài chính dài hạn chiếm tỷ trọng khổng lồ với gần 3.847 tỷ đồng (gồm 2.348 tỷ đồng đầu tư vào công ty liên doanh, liên kết và hơn 1.501 tỷ đồng góp vốn vào các đơn vị khác). Việc dòng tiền bị chôn chặt ở các khoản đầu tư dài hạn khiến tính thanh khoản thực tế bị suy yếu.
Dù tổng nợ phải trả đã giảm 13,8% so với đầu năm nhưng vẫn neo ở mức rất cao với hơn 3.024 tỷ đồng. Trong đó, nợ ngắn hạn chiếm tỷ trọng áp đảo lên tới gần 2.630 tỷ đồng (chiếm gần 87% tổng nợ). Ngược lại, nợ dài hạn giảm mạnh gần một nửa, từ 785,3 tỷ đồng xuống còn 394,5 tỷ đồng. Áp lực từ 2.630 tỷ đồng nợ ngắn hạn đáo hạn trong khi dòng tiền thực từ hoạt động kinh doanh chưa đủ dồi dào chính là nguyên nhân đẩy Hoàng Quân vào thế vi phạm nghĩa vụ tín dụng, dẫn đến việc bị HDBank phát lệnh thu giữ tài sản đảm bảo để cấn trừ nợ.
Đánh giá về sự việc HDBank siết nợ hàng loạt bất động sản của Địa ốc Hoàng Quân, giới chuyên gia tài chính và kinh tế cho rằng đây là bước đi tất yếu trong bối cảnh các ngân hàng thương mại đang đẩy mạnh xử lý nợ xấu theo chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước.
Chuyên gia tài chính và kinh tế nhận định, việc ngân hàng quyết định thu giữ tài sản bảo đảm là biện pháp cuối cùng khi doanh nghiệp không thể đáp ứng nghĩa vụ trả nợ đúng hạn hoặc không thỏa thuận được phương án gia hạn nợ khả thi. Đối với Địa ốc Hoàng Quân, dù báo cáo tài chính ghi nhận có lãi hơn 12 tỷ đồng, nhưng con số này quá nhỏ bé so với quy mô nợ ngắn hạn hơn 2.600 tỷ đồng. Khi thanh khoản dòng tiền đứt gãy, tài sản đảm bảo dù là 'đất vàng' cũng sẽ bị ngân hàng phát mại để thu hồi vốn.
Trường hợp của Hoàng Quân phản ánh thực trạng chung của nhiều doanh nghiệp địa ốc hiện nay: tài sản trên sổ sách rất lớn (hơn 9.000 tỷ đồng) nhưng tiền mặt thực tế và tài sản có khả năng thanh khoản nhanh lại cực kỳ khan hiếm. Nếu không sớm thỏa thuận được với ngân hàng hoặc tìm kiếm đối tác M&A để giải gán tài sản, hình ảnh và uy tín thương hiệu của doanh nghiệp trên thị trường chứng khoán sẽ chịu đòn giáng rất nặng.
Đồng quan điểm, các chuyên gia bất động sản cho rằng việc siết nợ dự án Thạnh Mỹ Lợi (Quận 2 cũ) cũng sẽ ảnh hưởng gián tiếp đến tâm lý khách hàng và các nhà đầu tư đang nắm giữ cổ phiếu HQC.
Chuyên gia Phân tích Bất động sản chia sẻ, Hoàng Quân từng là doanh nghiệp dẫn đầu ở mảng nhà ở xã hội, nhưng việc mở rộng đầu tư tài chính tràn lan vào các công ty liên kết khiến nguồn lực bị phân tán. Dự án Khu nhà ở biệt thự và chung cư tại Thạnh Mỹ Lợi là một trong những tài sản có giá trị thương mại rất cao. Việc HDBank thu giữ 67 căn hộ cùng các quyền tài sản tại đây sẽ làm mất đi nguồn thu gối đầu quan trọng của doanh nghiệp trong tương lai."
Để vượt qua khủng hoảng, Hoàng Quân không có con đường nào khác ngoài việc phải đẩy nhanh quá trình thoái vốn tại các khoản đầu tư liên doanh, liên kết, chấp nhận bán chiết khấu sâu các tài sản hiện có để ưu tiên hạ nợ vay ngân hàng, giải chấp tài sản và đưa bộ máy trở lại quỹ đạo kinh doanh cốt lõi.
Việc HDBank thông báo thu giữ 26 thửa đất và 67 căn hộ tại TP.HCM là một gáo nước lạnh giội vào nỗ lực phục hồi của Địa ốc Hoàng Quân. Thời điểm 25/9 đang đến gần, nếu không thể thu xếp đủ nguồn tiền để tất toán hoặc đạt được thỏa thuận tái cơ cấu nợ với phía ngân hàng, Hoàng Quân sẽ phải đối mặt với nguy cơ mất đi những tài sản chiến lược. Bài toán dòng tiền và áp lực nợ nần ngắn hạn 2.630 tỷ đồng sẽ tiếp tục là thử thách "sinh tồn" đối với ban lãnh đạo doanh nghiệp trong nửa cuối năm 2026.
