Tạo bước ngoặt lớn
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang thu hút sự chú ý đặc biệt từ giới đầu tư cũng như người dân khi đưa ra các giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn cho thị trường nhà ở thương mại giá phù hợp. Trong đó, đề xuất phân quyền cho chính quyền địa phương tự xác định trần giá bán và giá cho thuê đang được kỳ vọng sẽ tạo ra bước ngoặt lớn, thay thế cho cơ chế áp khung giá chung vốn tồn tại nhiều bất cập.
Thực tế thị trường bất động sản Việt Nam cho thấy sự phân hóa cực kỳ gay gắt về mức giá, chi phí phát triển và thu nhập bình quân giữa các vùng miền. Việc áp đặt một khung giá cố định áp dụng cho cả nước đối với phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp từ lâu đã bộc lộ nhiều hạn chế.
Tại các đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội, giá đất, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và chi phí phát triển dự án luôn ở mức cao vượt trội. Nếu trần giá bán áp dụng theo mặt bằng chung quá thấp, các doanh nghiệp gần như không thể thu hồi vốn chứ chưa nói đến việc tạo ra lợi nhuận hợp lý. Hậu quả là nguồn cung nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị lớn rơi vào tình trạng "đóng băng", doanh nghiệp không còn mặn mà tham gia.
Ngược lại, ở những tỉnh thành có chi phí phát triển dự án và thu nhập của người dân thấp hơn, nếu áp mức giá trần dựa trên quy chuẩn của các đô thị lớn thì sản phẩm đó lại vô tình vượt quá khả năng chi trả của phần lớn cư dân địa phương. Từ đó, khái niệm "giá phù hợp" trở nên khiên cưỡng và thiếu tính thực tiễn.
Nhằm giải quyết triệt để bất cập này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản góp ý dự thảo luật, nhấn mạnh vào việc thiết lập cơ chế giá nhà linh hoạt theo từng địa phương.
Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA, Luật Nhà ở chỉ nên đóng vai trò quy định nguyên tắc chung, thay vì đưa ra các con số cố định. Chủ tịch HoREA đề xuất hai phương án cụ thể. Phương án đầu tiên là Luật quy định nguyên tắc về “giá bán, giá bán trả góp, giá cho thuê tối đa nhà ở thương mại giá phù hợp theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh”. Phương án thứ hai là giao cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định mức giá tối đa, sau đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện.
Điểm cốt lõi của đề xuất này nằm ở việc đưa giá nhà về đúng với mặt bằng chi phí và thu nhập thực tế của từng khu vực. Địa phương hóa mức giá sẽ giúp chính sách vừa bám sát diễn biến thị trường, vừa trao quyền chủ động cho chính quyền trong việc cân đối nguồn cung nhà ở vừa túi tiền trên địa bàn.
Tránh tình trạng lệch pha cung - cầu kéo dài
Ý kiến đề xuất phân quyền xác định giá nhà cho địa phương của HoREA lập tức nhận được sự ủng hộ mạnh mẽ từ cộng đồng doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là các đơn vị đang phát triển dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực.
Đại diện một doanh nghiệp phát triển dự án tại TP.HCM chia sẻ rằng hiện nay, chi phí tài chính, chi phí quỹ đất và tiền sử dụng đất tại các đô thị lớn chiếm tỷ trọng rất cao trong cơ cấu giá thành. Nếu áp chung một mức trần giá nhà thương mại vừa túi tiền áp dụng toàn quốc, doanh nghiệp rất khó cân đối bài toán kinh doanh. Việc giao cho chính quyền địa phương xác định mức giá trần sát với thực tế chi phí đầu tư sẽ là cú hích lớn, giúp doanh nghiệp tự tin mở rộng quỹ đất và triển khai dự án.
Tương tự, lãnh đạo một tập đoàn bất động sản khu vực phía Nam nhận định, mỗi địa phương có một đặc thù thu nhập và tốc độ đô thị hóa riêng. Khi Hội đồng nhân dân hay UBND cấp tỉnh tự ban hành khung giá phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của địa phương mình, họ không chỉ thu hút được các nhà đầu tư có năng lực mà còn đảm bảo sản phẩm đưa ra bán đúng đối tượng, đúng sức mua. Điều này giúp dòng vốn lưu thông tốt hơn, tránh tình trạng lệch pha cung - cầu kéo dài.
Bên cạnh sự đồng thuận, nhiều doanh nghiệp cũng bày tỏ mong muốn quy trình xác định giá tại địa phương phải được đơn giản hóa thủ tục hành chính, tránh tạo thêm rào cản hoặc kéo dài thời gian phê duyệt dự án.
Việc trao quyền cho địa phương mở ra nhiều cơ hội nhưng cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về tính minh bạch và trách nhiệm giải trình. Theo đánh giá của các chuyên gia, phân quyền không có nghĩa là để địa phương tự quyết định thiếu căn cứ, mà phải dựa trên khung tiêu chí thống nhất do pháp luật quy định.
Mức giá trần được đưa ra phải là điểm cân bằng bài toán kinh tế giữa hai bên. Đối với doanh nghiệp, mức giá phải đảm bảo biên độ lợi nhuận hợp lý sau khi trừ các chi phí phát triển dự án, tạo động lực cho họ tiếp tục rót vốn. Đối với người dân, giá bán hoặc thuê nhà phải nằm trong tầm tay của nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực tại địa phương đó.
Nếu giá xác định quá thấp, doanh nghiệp rút lui, nguồn cung sẽ tiếp tục khan hiếm. Ngược lại, nếu xác định giá quá cao, sản phẩm sẽ mất đi tính chất "vừa túi tiền", vượt khỏi khả năng tiếp cận của người lao động.
Bên cạnh đó, mô hình "HĐND cấp tỉnh quyết định, UBND cấp tỉnh thực hiện" còn thiết lập một cơ chế giám sát hai chiều. Việc này giúp nâng cao tính minh bạch, hạn chế nguy cơ phát sinh cơ chế "xin - cho" hay định giá thiếu khách quan trong quá trình phê duyệt.
Về dài hạn, chính sách địa phương hóa giá nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ giúp thị trường vận hành linh hoạt và tự điều chỉnh hiệu quả hơn. Thay vì áp đặt một con số cứng nhắc, cơ chế mới tập trung tạo ra môi trường đầu tư thông thoáng, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp đồng hành cùng Nhà nước giải quyết bài toán an cư cho người dân.
Sự đồng thuận giữa cơ quan quản lý, hiệp hội chuyên môn và cộng đồng doanh nghiệp chính là tiền đề quan trọng để hoàn thiện thể chế. Khi rào cản về cơ chế giá được gỡ bỏ, thị trường bất động sản hứa hẹn sẽ đón nhận sóng đầu tư mới ở phân khúc nhà ở giá phù hợp, góp phần ổn định dân sinh và phát triển kinh tế địa phương một cách bền vững.
