Nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng cho các hộ gia đình và tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho chính quyền cơ sở, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã chính thức ban hành Công văn số 123/2026/CV-HoREA gửi Thường trực HĐND, UBND TP.HCM cùng các sở, ngành liên quan để đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định.
Quyết định 67/2026/QĐ-UBND ra đời nhằm tạo hành lang pháp lý rõ ràng, giúp người dân thực hiện quyền tách thửa đất, hợp thửa đất đi đôi với nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai tại nhiều địa phương nhanh chóng vấp phải vướng mắc đối với các loại "thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất" (bao gồm đất ở, đất vườn, ao, đất nông nghiệp).
HoREA dẫn chứng một ví dụ điển hình tại phường Đông Hưng Thuận. Một hộ gia đình sở hữu thửa đất rộng 1.100 m² trong khu dân cư hiện hữu ổn định. Căn nhà xây dựng trên đất chiếm 500 m² đất ở, phần 600 m² còn lại đã tráng sân xi măng nhưng trên Sổ hồng vẫn ghi là "đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày". Khi gia đình có nhu cầu tách làm 6 thửa cho các con thừa kế và làm lối đi chung, chính quyền gặp vướng mắc vì thiếu cơ chế giải quyết việc chuyển mục đích sử dụng đất đồng thời với quá trình tách thửa. Thực tế phần sân này không còn sản xuất nông nghiệp, nhưng việc "mắc kẹt" trên giấy tờ khiến nhu cầu tách thửa chính đáng của người dân bị ngưng trệ.
Để khắc phục ngay các vướng mắc phát sinh, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM kiến nghị ba nội dung cốt lõi:
Thứ nhất, bổ sung quy định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đồng thời với việc tách thửa. HoREA đề xuất bổ sung Khoản 3 vào Điều 4 của Quyết định 67/2026/QĐ-UBND, giao thẩm quyền cho UBND cấp xã căn cứ nhu cầu của người dân để xem xét chuyển mục đích toàn bộ hoặc một phần thửa đất sang đất ở song song với quá trình tách thửa. Sau khi tách và trừ lộ giới hay hành lang an toàn công trình, các thửa đất mới và thửa đất còn lại phải đáp ứng đúng diện tích tối thiểu. Cơ chế này vừa đúng với Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254/2025/QH15, vừa giúp người dân chủ động cân đối tài chính khi thực hiện nghĩa vụ tiền sử dụng đất.
Thứ hai, giữ nguyên sự linh hoạt về kích thước lối đi sử dụng chung, không nên "cứng hóa" tiêu chí. Phản hồi ý kiến từ một số địa phương đề nghị ban hành khung kích thước lối đi cố định, HoREA khẳng định điều này là không cần thiết. Việc Quyết định 67 giao UBND cấp xã căn cứ thực tế địa phương để xác nhận lối đi bảo đảm an toàn PCCC, thoát nạn và kết nối hạ tầng là hoàn toàn phù hợp. Nhu cầu thực tế rất đa dạng, có nơi chỉ cần lối đi cho xe 2-3 bánh, có nơi cần cho ô tô, nên việc áp đặt một chiều rộng tối thiểu cố định sẽ gây khó khăn cho việc xử lý từng trường hợp cụ thể.
Thứ ba, làm rõ phạm vi áp dụng đối với đất phi nông nghiệp phục vụ sản xuất kinh doanh. Trước các thắc mắc về việc tách thửa đất thương mại dịch vụ (TMD) hay đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (SKC), HoREA giải thích rằng điểm c khoản 2 Điều 1 của Quyết định 67 đã quy định rõ các dự án đầu tư, sản xuất kinh doanh phải tuân thủ Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và quy hoạch chi tiết 1/500. Quyết định 67 tập trung điều chỉnh nhu cầu tách thửa, hợp thửa đất của hộ gia đình, cá nhân nên không thể áp dụng trùng lặp quy trình.
Những đề xuất kịp thời của HoREA xuất phát từ đòi hỏi khắt khe của thực tiễn quản lý đất đai tại địa phương. Việc sớm bổ sung cơ chế chuyển mục đích sử dụng đất đồng thời khi tách thửa không chỉ giải quyết triệt để bài toán nhu cầu ở thực của hàng nghìn hộ dân, mà còn tạo hành lang pháp lý chuẩn xác để cán bộ công chức cấp xã tự tin thi hành công vụ.
