Xu hướng dòng tiền và sự dịch chuyển nguồn cung
Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến giai đoạn sàng lọc tự nhiên và phân hóa sâu sắc. Dòng tiền đầu tư đã rút khỏi các phân khúc mang tính chất lướt sóng hay đầu cơ đất nền không pháp lý, tập trung dịch chuyển vào những sản phẩm sở hữu giá trị thực, có khả năng khai thác dòng tiền như cho thuê, vận hành ngay và pháp lý hoàn thiện.
Mặt bằng chung toàn thị trường ghi nhận sự hồi phục về nguồn cung nhưng có sự điều chỉnh rõ rệt về cấu trúc phân bố theo địa lý và loại hình sản phẩm. Dòng vốn không còn trải rộng mà dồn trọng tâm vào chung cư, nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp và các đại đô thị vệ tinh có hạ tầng kết nối tốt.
Tại phân khúc căn hộ chung cư và nhà ở xã hội, sức mua duy trì ở mức cao nhờ nhu cầu ở thực bền vững. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá đã chững lại và bắt đầu xuất hiện sự phân hóa giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp bình quân ghi nhận mốc 83 đến 96 triệu đồng/m², đạt mức tăng 12,7% so với thời điểm đầu năm, dù vậy tốc độ tăng giá theo quý đã chậm lại đáng kể khi chỉ tăng nhẹ 2,3%.
Trên thị trường thứ cấp, một số dự án xa trung tâm hoặc thiếu tiện ích đồng bộ ghi nhận mức điều chỉnh giá giảm từ 9,9% đến 14,7% so với đỉnh ngắn hạn. Về nhà ở xã hội, điểm nhấn nguồn cung ghi nhận đợt mở bán 551 căn tại dự án Sunrise Home ở Ngọc Hồi, Hà Nội với mức giá niêm yết xấp xỉ 24 triệu đồng/m², thu hút hàng ngàn hồ sơ đăng ký và tổ chức bốc thăm công khai.
Tại TP.HCM và vùng phụ cận, sự dịch chuyển nguồn cung diễn ra mạnh mẽ. TP.HCM ghi nhận sự sụt giảm tỷ trọng nguồn cung mở bán mới, khi trước đây khu vực này thường chiếm từ 60% đến 85% tổng nguồn cung căn hộ mới toàn vùng, nhưng hiện nay tỷ lệ này đã giảm xuống chỉ còn 20% đến 50%.
Nguồn cung mới dịch chuyển sang các đô thị vệ tinh như Đồng Nai và Long An. Tính theo nguồn cung tích lũy, TP.HCM vẫn giữ 91% tổng nguồn cung nhà ở bao gồm chung cư và thấp tầng, tiếp theo lần lượt là Đồng Nai 5% và Tây Ninh 4%.
Ở phân khúc nhà liền thổ, mặc dù mặt bằng giá chung tăng 5,9% so với đầu năm, nhưng tính riêng từ giữa năm đến nay, chỉ số giá gần như đi ngang với mức tăng khiêm tốn 0,3%. Dòng tiền mua nhà thấp tầng đòi hỏi khắt khe về hạ tầng giao thông kết nối và hệ sinh thái tiện ích tích hợp. Trong khi đó, đất nền dự án là phân khúc duy nhất ghi nhận mức biến động giá âm với mức giảm bình quân toàn quốc 1,2% so với kỳ trước.
Tại TP.HCM, giá đất nền thứ cấp giao dịch chững lại và giảm khoảng 3%, hiện neo ở mức trung bình 66 triệu đồng/m². Tại một số thị trường địa phương như Đà Nẵng, thanh khoản rơi vào trầm lắng khi có những khu vực toàn vùng chỉ ghi nhận 11 giao dịch thành công trong cả tháng.
Trái ngược với đất nền, bất động sản công nghiệp duy trì đà tăng trưởng bền vững nhờ dòng vốn FDI và làn sóng mở rộng hạ tầng sản xuất, giữ tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp trọng điểm miền Bắc và miền Nam ở mức cao từ 85% đến 92%, cùng giá thuê tăng từ 4% đến 8% so với cùng kỳ.
Chuyển động pháp lý và chính sách mới
Về bức tranh pháp lý và diễn biến chính sách, Bộ Xây dựng cùng các cơ quan chức năng tăng cường thảo luận đề xuất đưa việc giao dịch đất nền ngoài dự án vào khuôn khổ kiểm soát nghiêm ngặt nhằm chấm dứt tình trạng gom đất nông nghiệp, tự ý phân lô bán nền trái phép gây phá vỡ quy hoạch. Đồng thời, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi tiếp tục mở rộng lấy ý kiến về việc áp dụng thuế chống đầu cơ và phạt nặng hành vi bỏ hoang đất đai, nhà ở không đưa vào khai thác.
Đối với công tác tháo gỡ điểm nghẽn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tổ Công tác 1645 tại TP.HCM đã thông qua phương án tháo gỡ cho hàng loạt dự án tồn đọng lâu năm như Khu dân cư Hà Đô, Tân Thới Nhất, Sóng Thần 2, Vạn Gia Phúc. UBND TP.HCM cũng chính thức ủy quyền cho UBND cấp xã, phường và đặc khu quyết định giá bán nhà ở tái định cư do Nhà nước xây dựng với hiệu lực áp dụng đến hết năm 2030.
Tại Hà Nội, đề án triển khai Sổ đỏ trao tay đợt 2 được phê duyệt cho các khu tái định cư và dự án thương mại hoàn tất giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng đề xuất quy định chủ đầu tư chỉ được nhận tối đa 95% giá trị hợp đồng, 5% còn lại sẽ được ký quỹ tại ngân hàng cho đến khi hoàn tất bàn giao Giấy chứng nhận cho khách hàng. Chính phủ cũng chỉ đạo làm rõ quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình, khẳng định quy định này không đồng nghĩa với việc thâu tóm hay làm mất quyền sở hữu tài sản của người dân.
Bên cạnh đó, các nghị định và quyết định quan trọng cũng được chính thức ban hành như:
-
Nghị quyết 278/NQ-CP: Được Chính phủ ban hành nhằm hoàn thiện đồng bộ Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS, rà soát cơ chế giá đất, điều tiết chênh lệch địa tô và quy định bắt buộc đăng ký quyền sử dụng đất cùng biến động đất đai.
-
Quyết định 1649/QĐ-BXD: Do Bộ Xây dựng ban hành để chuẩn hóa quy trình bán nhà ở hình thành trong tương lai, siết chặt cơ chế giải chấp dự án thế chấp ngân hàng và tích hợp dữ liệu vào Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
-
Mã định danh 12 chữ số cho thửa đất: Được áp dụng trên toàn quốc và tích hợp qua VNeID giúp minh bạch hóa tra cứu vị trí và quy hoạch đất đai.
Bứt phá từ các chủ đầu tư lớn, tiến độ hạ tầng và dự án tiêu biểu
Chuyển động của các chủ đầu tư lớn ghi nhận nhiều bước đi tài chính và mở rộng quy mô. Hội đồng quản trị Vinhomes thông qua kế hoạch chào bán 8.000 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ nhằm bổ sung nguồn vốn lưu động và tài trợ cho các đại dự án, đồng thời tăng vốn điều lệ công ty con là Đầu tư Khu công nghiệp Vinhomes Hà Tĩnh lên 21.000 tỷ đồng để triển khai dự án khu công nghiệp quy mô gần 1.000 ha. Doanh nghiệp này cũng nâng giá trị hợp đồng tổng thầu thi công tại dự án trọng điểm lên mốc 12 tỷ USD và được dự báo lợi nhuận sau thuế Quý III năm 2026 có thể tăng trưởng 243% so với cùng kỳ nhờ bàn giao các sản phẩm thấp tầng.
Novaland tiếp tục thương lượng với các chủ nợ để gia hạn trái phiếu, đồng thời trình kế hoạch phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu để huy động vốn hoàn thiện pháp lý tại các dự án Aqua City, NovaWorld Phan Thiết và NovaWorld Hồ Tràm.
Hàng loạt dự án cụ thể ghi nhận bước tiến lớn:
-
Khu nghỉ dưỡng cao cấp Vĩnh Hy (Khánh Hòa): Khởi công ngày 25/09/2026 do Syrena Việt Nam (BIM Group) làm chủ đầu tư với quy mô 60 ha, tổng vốn gần 1.600 tỷ đồng.
-
Khu đô thị One Era (TP.HCM): Quy mô 49,5 ha tại phường Bình Dương với tổng vốn hơn 1 tỷ USD, Kim Oanh Group hợp tác cùng các đối tác quốc tế quy hoạch 4.039 sản phẩm.
-
Khu đô thị đa mục tiêu Đông Anh (Hà Nội): Được UBND TP. Hà Nội giao thêm đợt hai hơn 273 ha đất, nâng tổng diện tích đất đã giao đạt khoảng 429 ha.
-
Khu đô thị Yến Hà My (Đà Nẵng): Được ban hành quyết định tiếp tục các thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với diện tích gần 4,6 ha ven sông Cổ Cò.
-
Các dự án thu hút đầu tư khác: Sun World thuộc Sun Group được giao hơn 200 ha tại Măng Đen (Quảng Ngãi) triển khai dự án 6.600 tỷ đồng; Quảng Trị mời quan tâm dự án Khu dân cư Hải Ninh (12 ha, vốn 860 tỷ đồng); UBND TP. Cần Thơ mời đầu tư 3 dự án tại Khu đô thị mới 927C với vốn gần 8.200 tỷ đồng. Ngoài ra, Công ty Cao su Phước Hòa trình phương án chuyển đổi đất cao su làm điện mặt trời và nông nghiệp công nghệ cao.
Hạ tầng giao thông trọng điểm ghi nhận tiến độ tích cực. Tại phía Nam, cao tốc Bến Lức – Long Thành tiến sát mốc hoàn thành các hạng mục cuối cùng, tạo cú huých thanh khoản lớn cho thị trường bất động sản vệ tinh khu vực Đồng Nai và Long An. Dự án chống ngập 10.000 tỷ đồng tại TP.HCM đang được tháo gỡ thủ tục tài chính để đi vào vận hành.
Tại phía Bắc, Hà Nội đẩy nhanh tiến độ trục Đại lộ sông Hồng đi qua 16 xã, phường, đồng thời mở rộng quy hoạch khu đô thị 600 ha tại phía Nam Thủ đô. Tuy nhiên, sự leo thang của giá cát xây dựng tại một số khu vực, điển hình như Quảng Ngãi đấu giá cát lên tới hơn 1 triệu đồng/m³ gấp 4 lần giá niêm yết, đang tạo áp lực tăng suất đầu tư lên các dự án hạ tầng và nhà ở.
Bức tranh tín dụng và đòn bẩy từ nâng hạng thị trường
Bức tranh tín dụng ngân hàng ghi nhận mức tăng trưởng 10,08% tại TP.HCM và Đồng Nai tính lũy kế từ đầu năm. Áp lực tài chính gia tăng khi nhiều khoản vay mua nhà giai đoạn trước đã hết thời gian ưu đãi lãi suất (7% - 13,2%/năm), chuyển sang áp dụng lãi suất thả nổi nhích lên ngưỡng 10,5% đến 14%/năm. Điều này buộc người mua nhà thắt chặt tâm lý, ưu tiên sử dụng tỷ lệ vốn tự có cao (50% - 60%), còn nhóm nhà đầu tư lướt sóng sử dụng đòn bẩy cao phải thực hiện cắt lỗ từ 3% đến 6% để thu hồi dòng tiền.
Ngân hàng Nhà nước tiếp tục kiểm soát chặt rủi ro tín dụng đối với các dự án phân khúc cao cấp, tập trung ưu tiên nguồn vốn cho dự án nhà ở xã hội và bất động sản công nghiệp. Đồng thời, Bộ Tài chính yêu cầu xử lý và khai thác dòng vốn từ nguồn nhà, đất công dôi dư sau sắp xếp bộ máy để giải phóng quỹ đất lớn.
Đặc biệt, ngày 21/09, FTSE Russell chính thức đưa Việt Nam vào danh sách nâng hạng lên thị trường mới nổi thứ cấp (Secondary Emerging Market). Sự kiện này tạo ra bước ngoặt lớn về thu hút dòng vốn quốc tế, giúp các doanh nghiệp bất động sản có thêm cơ hội tiếp cận dòng vốn dài hạn thông qua phát hành trái phiếu quốc tế với lãi suất cạnh tranh, thu hút vốn M&A từ các quỹ đầu tư ngoại và hình thành các cấu trúc đầu tư linh hoạt như quỹ REIT hay liên doanh dự án thay vì lệ thuộc hoàn toàn vào tín dụng ngân hàng nội địa.
Đánh giá chung từ các chuyên gia cho thấy thị trường bất động sản đang vận hành theo kịch bản phục hồi chậm nhưng chắc chắn. Thị trường đã bước qua giai đoạn đáy khó khăn nhất và đang trong chu kỳ tái thiết lập mặt bằng giá mới dựa trên giá trị thực, năng lực tài chính của chủ đầu tư và độ hoàn thiện pháp lý của từng dự án.
