Chi phí vốn neo cao, gánh nặng nợ vay gia tăng
Mặt bằng lãi suất cho vay duy trì ở mức cao đang tạo ra áp lực tài chính rất lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản. Theo báo cáo từ S&I Ratings, trong quý II, chênh lệch giữa lãi suất cho vay và huy động ghi nhận ở mức khoảng 7,2 điểm phần trăm. Lãi suất ưu đãi tại 6 trong số 8 ngân hàng được khảo sát đã tăng lên mức 7,9–9,5%/năm, trong khi lãi suất cho vay thương mại và cho vay mua nhà phổ biến dao động quanh mức 12–14%/năm.
Đối với các chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng, chi phí vay vốn ngân hàng hiện đã vượt mốc 12%/năm. Đặc thù của dự án bất động sản là kéo dài qua nhiều năm từ khâu hoàn thiện pháp lý, thi công cho đến mở bán và thu hồi vốn. Do đó, thời gian triển khai dự án càng bị kéo dài, chi phí tài chính tích tụ sẽ càng lớn, bào mòn lợi nhuận của doanh nghiệp.
Không chỉ ở kênh tín dụng ngân hàng, áp lực huy động vốn còn thể hiện rõ nét qua thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Riêng trong quý II, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 102.400 tỷ đồng trái phiếu, tăng mạnh 228% so với cùng kỳ năm trước và chiếm gần 44% tổng giá trị phát hành toàn thị trường. Để thu hút nhà đầu tư, mức lãi suất phát hành bình quân bị đẩy lên tới 11,4%/năm, thậm chí một số đợt phát hành phải chấp nhận mức lãi suất từ 12,5–13,5%/năm.
Dù chi phí vốn đắt đỏ, doanh nghiệp vẫn bắt buộc phải gia tăng nợ vay để duy trì tiến độ các dự án đang triển khai. Tính đến cuối quý II, tổng dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3% so với quý trước (tương đương tăng thêm hơn 60.800 tỷ đồng). Dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước cũng cho thấy dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đến cuối tháng 6 đã vượt mốc 2,5 triệu tỷ đồng, tăng 12,7% so với quý I. Dòng vốn ngân hàng tiếp tục tập trung vào các tập đoàn lớn có dư nợ trên 500 tỷ đồng, song rủi ro cũng đang gia tăng khi nợ xấu ở mảng kinh doanh bất động sản tăng tới 15,5%.
Sự lệch pha dòng vốn và gánh nặng nợ đáo hạn
Trong khi dòng vốn đổ vào phía doanh nghiệp để duy trì nguồn cung vẫn tăng mạnh, dòng tiền ở phía người mua nhà lại không có sự tăng trưởng tương ứng. Tín dụng dành cho hoạt động kinh doanh bất động sản tăng khoảng 21% từ đầu năm, nhưng dư nợ cho vay cá nhân mua nhà tại nhiều ngân hàng lớn lại tăng rất chậm, đứng yên hoặc có dấu hiệu giảm.
Nguyên nhân chính xuất phát từ mặt bằng lãi suất vay mua nhà 12–14%/năm khiến chi phí sử dụng đòn bẩy tài chính trở nên quá sức đối với phần lớn khách hàng, đặc biệt là những người phải vay tỷ trọng lớn. Nhiều người mua nhà có xu hướng trì hoãn quyết định giao dịch hoặc dịch chuyển sang các sản phẩm có giá trị thấp hơn. Sự lệch pha này khiến sức hấp thụ của thị trường suy giảm, tạo ra điểm nghẽn thanh khoản nghiêm trọng. Doanh nghiệp tiếp tục đưa hàng ra thị trường nhưng người mua lại khó tiếp cận nguồn vốn phù hợp để tiêu thụ.
Tình trạng hàng bán chậm khiến dòng tiền bán hàng thu về bị gián đoạn, trong khi các khoản lãi vay ngân hàng và trái phiếu vẫn phải thanh toán đúng hạn. Áp lực này dự báo sẽ còn tiếp diễn khi nguồn cung mới không ngừng tăng. Đơn vị nghiên cứu CBRE ước tính có gần 10.000 căn hộ dự kiến mở bán trong năm nay, phần lớn tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang – phân khúc đòi hỏi dòng tiền lớn.
Song song đó, gánh nặng nợ đáo hạn đang tiến đến gần. S&I Ratings dự báo giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn vào năm 2027 sẽ lên tới khoảng 156.521 tỷ đồng, tăng 16% so với năm nay. Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cho vay chưa thể hạ nhiệt nhanh trong nửa cuối năm, khả năng tự cân đối dòng tiền của các chủ đầu tư gặp thách thức vô cùng lớn.
Giải pháp tháo gỡ khó khăn cho chủ đầu tư
Đánh giá về bức tranh thị trường hiện tại, ông Võ Thành Đạt, Tổng Giám đốc CTCP Kinh doanh Westland cho biết, thị trường đang rơi vào tình trạng "khát dòng tiền xoay vòng" do sự tắc nghẽn ở khâu đầu ra. Theo ông Đạt, chi phí tài chính vượt mức 12%/năm là một gánh nặng quá sức đối với cả doanh nghiệp lẫn khách hàng cá nhân. Khi chi phí cơ hội và áp lực trả lãi vay hàng tháng vượt quá khả năng cân đối tài chính, người mua nhà đương nhiên sẽ chọn phương án an toàn là đứng ngoài quan sát.
Chuyên gia Võ Thành Đạt nhận định: "Thách thức lớn nhất của các chủ đầu tư lúc này không phải là không có sản phẩm để bán, mà là sản phẩm chưa chạm đúng khả năng chi trả của dòng tiền thực. Khi doanh nghiệp chấp nhận vay vốn lãi suất cao để duy trì dự án nhưng lại không thể đẩy nhanh tiến độ tiêu thụ, chi phí vốn tích tụ sẽ ăn sâu vào biên lợi nhuận, thậm chí gặm nhấm vào vốn chủ sở hữu."
Để tháo gỡ khó khăn và vượt qua giai đoạn áp lực này, ông Võ Thành Đạt cùng giới phân tích đề xuất các chủ đầu tư cần thực hiện đồng bộ nhiều nhóm giải pháp để tháo gỡ khó khăn về dòng vốn, đưa sản phẩm tiếp cận người tiêu dùng.
Đầu tiên, chủ đầu tư nên là chuyển hướng chiến lược sản phẩm và tập trung dự án trọng điểm. Cụ thể, doanh nghiệp cần tạm dừng việc mở rộng nguồn cung bằng mọi giá hay gom quỹ đất mới khi chưa cân đối được nguồn lực. Thay vào đó, ưu tiên tập trung toàn bộ nguồn vốn cho các dự án đã hoàn thiện pháp lý, có thể sớm hoàn thành bàn giao để thu hồi nợ và ghi nhận doanh thu. Việc cơ cấu lại danh mục sản phẩm theo hướng gia tăng tỷ trọng phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, giá thành hợp lý sẽ giúp cải thiện tỷ lệ hấp thụ.
Thứ 2 là tái cấu trúc nợ và đa dạng hóa nguồn vốn. Doanh nghiệp cần chủ động đàm phán với các chủ nợ, ngân hàng để cơ cấu lại thời hạn trả nợ, gia hạn trái phiếu hoặc chuyển đổi nợ thành tài sản. Đồng thời, giảm dần sự phụ thuộc vào các khoản vay có lãi suất hai chữ số bằng cách tìm kiếm các nguồn vốn dài hạn khác như hợp tác đầu tư (JVs) với các đối tác nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh, huy động qua các quỹ đầu tư bất động sản hoặc phát hành cổ phiếu cho cổ đông chiến lược.
Thứ 3 là linh hoạt chính sách bán hàng và hỗ trợ tài chính cho người mua. Để kích cầu trong bối cảnh người mua ngại vay ngân hàng, chủ đầu tư cần xây dựng chính sách thanh toán giãn tiến độ, kéo dài thời gian trả góp, hỗ trợ lãi suất trong những năm đầu hoặc áp dụng chiết khấu trực tiếp. Việc chấp nhận chia sẻ lợi nhuận với khách hàng sẽ giúp kích thích dòng tiền quay trở lại doanh nghiệp nhanh hơn.
Thứ 4 là đồng hành từ phía cơ quan quản lý. Về mặt chính sách, các chuyên gia kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cần tiếp tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiết giảm chi phí hoạt động để giảm mặt bằng lãi suất cho vay thương mại và cho vay mua nhà. Đồng thời, đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án tồn đọng, giúp doanh nghiệp sớm đủ điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường và tiếp cận nguồn tín dụng khơi thông dòng vốn.
