Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự chuyển dịch rõ nét trong tư duy của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Thay vì chạy theo các dự án "trên giấy" hoặc tham gia vào cuộc đua tích lũy quỹ đất thô đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý, dòng vốn mua bán và sáp nhập (M&A) hiện nay đang tìm đến những tài sản hiện hữu, có khả năng tạo ra dòng tiền ngay hoặc sở hữu hạ tầng pháp lý hoàn chỉnh. Sự chuyển hướng này đánh dấu một bước chuyển mình trưởng thành và chiều sâu hơn của thị trường đầu tư bất động sản.
Cú huých M&A từ những thương vụ triệu USD
Theo đánh giá từ các đơn vị tư vấn bất động sản quốc tế như Savills, Việt Nam đang bước vào một giai đoạn mới của chu kỳ đầu tư. Dòng vốn chảy vào thị trường không chỉ gia tăng về mặt quy mô mà còn đa dạng hóa mạnh mẽ về phương thức tiếp cận. Từ đầu tư trực tiếp, góp vốn liên doanh, mua cổ phần cho đến mua lại toàn bộ dự án, các nhà đầu tư đang có nhiều sự lựa chọn linh hoạt hơn để thâm nhập thị trường.
Sự quan tâm của các tập đoàn quốc tế không dừng lại ở ý định khảo sát mà đã cụ thể hóa bằng hàng loạt thương vụ quy mô lớn diễn ra ngay từ nửa đầu năm. Dòng vốn ghi nhận sự bao phủ rộng khắp trên nhiều phân khúc tài sản, từ bất động sản nhà ở, thương mại cho đến khách sạn và bất động sản gắn liền với hạ tầng logistics.
Tại phân khúc nhà ở và đô thị, Mitsubishi Corporation thông qua Diamond Realty Investment La Pura đã mua lại toàn bộ cổ phần tại doanh nghiệp phát triển dự án Thuận An 1 (Bình Dương) với giá trị thanh toán đợt đầu đạt hơn 1.900 tỷ đồng. Đây được xem là bước đi chiến lược nhằm thâu tóm quỹ đất sạch đã sẵn sàng triển khai tại cửa ngõ TP.HCM.
Ở phân khúc nghỉ dưỡng và khách sạn, Khách sạn hạng sang Hotel Perle D’Orient Cát Bà (Hải Phòng) chính thức sang tay cho một nhà đầu tư quốc tế với mức giá 38 triệu USD, phản ánh làn sóng tìm kiếm các tài sản nghỉ dưỡng đã đi vào vận hành và có dòng tiền thực.
Bên cạnh đó, tại phân khúc logistics và đô thị cảng, Công ty Cổ phần Container Việt Nam (Viconship) hoàn tất thương vụ mua 65% cổ phần tại Công ty Cổ phần Harbour City với giá khoảng 914 tỷ đồng, qua đó nắm quyền kiểm soát doanh nghiệp sở hữu dự án đắc địa tại khu vực Cát Bi (Hải Phòng).
Những giao dịch nổi bật này minh chứng rằng thị trường đang chuyển từ giai đoạn phát triển cơ hội từ con số 0 sang giai đoạn thâu tóm các nền tảng kinh doanh sẵn có để rút ngắn thời gian thâm nhập thị trường.
Tính minh bạch và dư địa tạo giá trị
Nêu quan điểm về xu hướng này, bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội, nhận định M&A và hợp tác đầu tư sẽ tiếp tục là kênh dẫn vốn chủ đạo vào thị trường bất động sản Việt Nam.
Theo phân tích của chuyên gia Savills, ưu điểm lớn nhất của việc mua lại tài sản hoặc doanh nghiệp hiện hữu là giúp nhà đầu tư tiết kiệm đáng kể thời gian giải phóng mặt bằng và hoàn thiện thủ tục pháp lý. Quan trọng hơn, đối với những tài sản đã hình thành hoặc vận hành thương mại, bên mua có thể ngay lập tức tiếp cận bộ máy kinh doanh, dòng tiền sẵn có và nhận diện rõ dư địa cải thiện hiệu suất sau M&A.
Chính vì vậy, khả năng tạo giá trị bền vững của tài sản ngày càng đóng vai trò quyết định, thay vì chỉ dựa vào định giá giao dịch ban đầu. Khi các kênh tiếp cận mở rộng, tiêu chuẩn đánh giá của các quỹ đầu tư cũng khắt khe hơn. Bên cạnh vị trí đắc địa hay mức giá mua hấp dẫn, những yếu tố như tính minh bạch pháp lý, hiệu quả vận hành thực tế, khả năng duy trì nguồn cầu và dư địa tăng trưởng dài hạn trở thành thước đo bắt buộc.
Tài sản "sạch" pháp lý và có khả năng phát sinh dòng tiền lập tức trở thành món hàng đắt khách, trong khi các dự án vướng mắc thủ tục hoặc định giá quá cao bị nhà đầu tư kiên quyết ngó lơ.
Bài toán quy hoạch và sức hút từ các siêu đô thị
Điển hình cho dư địa tăng trưởng dài hạn của thị trường M&A chính là không gian phát triển của Thủ đô Hà Nội và vùng phụ cận. Báo cáo của Savills chỉ ra rằng Hà Nội đang bước vào giai đoạn phát triển đô thị với quy mô chưa từng có. Dân số Thủ đô được dự báo sẽ đạt mốc khoảng 15 triệu người vào năm 2035 và có thể lên tới 19–20 triệu người vào năm 2065.
Tốc độ gia tăng dân số nhanh chóng cùng sự bùng nổ của hệ thống hạ tầng giao thông (đường vành đai, đường sắt đô thị, cầu qua sông Hồng) đòi hỏi không gian đô thị phải chuẩn bị từ sớm. Sự mở rộng quy mô kinh tế và dân số sẽ kích hoạt nhu cầu dài hạn đối với hàng loạt loại hình bất động sản mới từ các đại đô thị tích hợp, nhà ở phân khúc bình dân – trung cấp, trung tâm thương mại đến bất động sản y tế, giáo dục.
Bối cảnh tăng trưởng quy mô lớn này tạo ra vùng dư địa khổng lồ cho các thương vụ M&A, nhưng đồng thời cũng nâng cao tiêu chuẩn đặt ra cho nhà đầu tư. Cơ hội chỉ thực sự mở ra cho những doanh nghiệp có năng lực tài chính mạnh, quản trị vận hành chuyên nghiệp và tầm nhìn phát triển dài hạn.
Đánh giá về làn sóng M&A bất động sản hiện nay, giới chuyên gia kinh tế và bất động sản cho rằng đây là cơ hội tái cấu trúc quan trọng cho toàn bộ thị trường.
Ông Trần Quay Sáng, Tổng Giám đốc Bất động sản S-LK nhận định, làn sóng M&A tài sản hiện hữu đang diễn ra mạnh mẽ là hệ quả tất yếu sau giai đoạn thị trường sàng lọc khốc liệt. Nhiều doanh nghiệp trong nước nắm giữ quỹ đất lớn nhưng cạn kiệt thanh khoản và chịu áp lực chi phí vốn cao buộc phải chuyển nhượng dự án hoặc chấp nhận bán bớt cổ phần để tự cứu mình. Ngược lại, các nhà đầu tư nước ngoài với nguồn vốn dồi dào đang coi đây là 'thời điểm vàng' để thâu tóm tài sản giá tốt. M&A không phải là sự thâu tóm thù nghịch mà là cái bắt tay hai bên cùng có lợi, giúp khơi thông dòng tiền bị tắc nghẽn cho dự án.
Đồng quan điểm, Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng Nguyễn Hữu Danh nhấn mạnh về tiêu chí lựa chọn của dòng vốn, dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) lẫn vốn từ các quỹ tư nhân hiện nay rất thận trọng. Họ không còn mặn mà với các hứa hẹn về quy hoạch tương lai. Điểm tựa duy nhất để họ xuống tiền là tính rõ ràng về mặt pháp lý và khả năng sinh lời thực tế. Do đó, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam muốn thu hút được đối tác M&A lớn phải chủ động minh bạch hóa thông tin, chuẩn hóa sổ sách tài chính và tập trung tháo gỡ triệt để các vướng mắc pháp lý dự án.
Từ đó, các chuyên gia kinh tế nhận định, hoạt động M&A bất động sản tại Việt Nam đang bước sang một chương mới, nơi tính hiệu quả và sự an toàn được đặt lên hàng đầu. Bước chuyển từ tâm lý đầu cơ quỹ đất sang ưu tiên các tài sản hiện hữu có dòng tiền không chỉ giúp dòng vốn ngoại được phân bổ tối ưu, mà còn tạo động lực thúc đẩy các doanh nghiệp trong nước nâng cao năng lực quản trị. Những dự án sở hữu nền tảng pháp lý vững chắc, vị trí kết nối tốt và dư địa tạo giá trị dài hạn sẽ tiếp tục nắm giữ lợi thế tuyệt đối trong cuộc đua thu hút dòng vốn M&A.
