Những áp lực hàng nghìn tỷ
Kỳ báo cáo tài chính soát xét là thước đo khắc nghiệt đối với sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản. Không ít đơn vị phải điều chỉnh tăng lỗ hoặc đảo chiều từ lãi sang lỗ sau khi kiểm toán bắt buộc rà soát lại phương pháp hạch toán chi phí và điều kiện ghi nhận doanh thu.
Tại khu vực phía Nam, Hưng Thịnh Land sau kiểm toán báo lỗ ròng hơn 94 tỷ đồng trong nửa đầu năm, trái ngược hoàn toàn với các khoản lãi hàng trăm tỷ cùng kỳ trước đó, đẩy lỗ lũy kế chạm mốc hơn 1.100 tỷ đồng. Mức lỗ sau thuế sau kiểm toán của CTCP Đầu tư LDG bị đẩy lên gần 400 tỷ đồng do áp lực trích lập dự phòng bổ sung cho các dự án vướng mắc pháp lý kéo dài như Tân Thịnh cùng chi phí quản lý doanh nghiệp tăng cao.
Thuduc House tiếp tục lún sâu vào khủng hoảng khi điều chỉnh tăng thêm hàng chục tỷ đồng tiền lỗ sau soát xét, kéo dài chuỗi lỗ lũy kế vượt mốc 700 tỷ đồng do phải gánh các khoản trích lập bổ sung tiền thuế GTGT bị truy thu và nợ khó đòi. Tương tự, gánh nặng từ các dự án cũ khiến HAGL Agrico ghi nhận lỗ hợp nhất sau soát xét tăng thêm 152 tỷ đồng, đưa lỗ lũy kế của công ty vượt mốc 13.200 tỷ đồng.
Ở phía Bắc và các thị trường liên quan, Hải Phát Invest và Công nghệ Văn Lang liên tục bị loại bỏ các khoản doanh thu chưa đủ điều kiện bàn giao hạ tầng hoặc bị suy giảm nghiêm trọng doanh thu môi giới và tư vấn. Đồng thời, DRH Holdings cũng quay lại trạng thái báo lỗ ròng khi chi phí tài chính đè bẹp lợi nhuận từ hoạt động cốt lõi.
Song song với con số thua lỗ trên báo cáo kết quả kinh doanh, gánh nặng nợ trái phiếu mới là điểm nghẽn nguy hiểm nhất đe dọa sự tồn vong của các chủ đầu tư. Công ty TNHH Nova Saigon Royal, công ty con thuộc Novaland, báo lỗ ròng gần 50 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm với tổng nợ phải trả gần 1.450,6 tỷ đồng. Ở quy mô tập đoàn, dù Novaland hạch toán có lãi nhờ bán tài sản tái cấu trúc, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh sau soát xét vẫn bị âm kỷ lục hơn 3.595 tỷ đồng.
Một trường hợp điển hình khác là CTCP Bất động sản Hano-Vid khi lãi sau thuế 6 tháng đầu năm vỏn vẹn dưới 6 tỷ đồng nhưng lại gánh khối nợ trái phiếu khổng lồ hơn 9.133 tỷ đồng cùng dư nợ vay ngân hàng 2.560,1 tỷ đồng. Nhóm doanh nghiệp liên quan Vạn Thịnh Phát gồm Bông Sen hay Viva Land tiếp tục đóng góp tỷ trọng lớn nhất vào danh sách nợ trái phiếu chậm trả, trong đó CTCP Bông Sen chưa thể thanh toán hơn 3.009 tỷ đồng tiền lãi đến hạn trên tổng nợ 4.800 tỷ đồng do bị phong tỏa tài khoản. Danh sách chậm trả còn kéo dài với Bất động sản Gia Phú (chậm trả 157,5 tỷ đồng gốc và lãi), Địa ốc Phương Đông (chậm trả 51,6 tỷ đồng lãi trái phiếu), và Nhà ở xã hội Thuận Thành với khoản nợ trái phiếu 800 tỷ đồng.
Cần những đòn bẩy đột phá
Lý giải hiện tượng lợi nhuận bất động sản bốc hơi nhanh chóng sau kiểm toán, các chuyên gia phân tích rằng những đơn vị kiểm toán đã áp dụng chuẩn mực cực kỳ khắt khe. Việc nhiều dự án bị chậm tiến độ do tắc nghẽn pháp lý khiến chi phí lãi vay không còn đủ điều kiện vốn hóa vào giá trị tài sản, buộc phải hạch toán trực tiếp vào chi phí tài chính trong kỳ. Chi phí tăng vọt cộng hưởng với yêu cầu trích lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho và các khoản nợ khó đòi đã bào mòn toàn bộ lợi nhuận.
Mặt khác, chi phí vốn phát hành trái phiếu bị đẩy lên mức bình quân 12% – 13,5%/năm khiến gánh nặng chi phí kéo dài qua nhiều năm. Khi dự án chưa thể thu tiền từ khách hàng, khoản lãi vay hai chữ số này ngay lập tức triệt hạ biên lợi nhuận của chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho từng dự án cụ thể ở các địa phương vẫn mất nhiều thời gian dù hệ thống luật mới đã có hiệu lực. Dòng tiền bán hàng bị phong tỏa tại các ngân hàng tài trợ dự án để ưu tiên thu hồi nợ vay, khiến doanh nghiệp thiếu hụt nguồn tiền mặt lưu ứng để thanh toán nợ trái phiếu đến hạn.
Để gỡ nút thắt nợ trái phiếu và vực dậy sức khỏe cho các doanh nghiệp, sự phối hợp đồng bộ giữa chính sách vĩ mô, cơ quan quản lý và sự nỗ lực tự thân của doanh nghiệp là yếu tố bắt buộc.
Về phía doanh nghiệp, ưu tiên hàng đầu là đẩy mạnh tái cấu trúc tài sản thông qua việc bán bớt các dự án dở dang hoặc tài sản ngoài ngành nhằm thu hồi dòng tiền tức thì, hạ tỷ lệ nợ vay về mức an toàn. Doanh nghiệp cần chủ động thương lượng với trái chủ để gia hạn kỳ hạn trái phiếu hoặc chuyển đổi nợ sang sản phẩm bất động sản với chiết khấu phù hợp. Đồng thời, việc tái định vị sản phẩm từ phân khúc cao cấp sang nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội sẽ giúp kích hoạt lại dòng tiền bán hàng thực tế.
Về phía cơ quan quản lý và thị trường, các địa phương cần khẩn trương cụ thể hóa các văn bản hướng dẫn luật mới, thành lập tổ công tác đặc biệt để dứt điểm tháo gỡ pháp lý cho từng dự án. Bên cạnh đó, việc phát triển các Quỹ đầu tư bất động sản (REITs) và áp dụng xếp hạng tín nhiệm bắt buộc sẽ giúp đa dạng hóa kênh dẫn vốn phi ngân hàng. Cuối cùng, Ngân hàng Nhà nước cần tiếp tục xem xét gia hạn các chính sách cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ cho những doanh nghiệp có dự án khả thi nhưng gặp khó khăn tạm thời về thanh khoản.
Tình trạng lao đao vì nợ trái phiếu và thua lỗ kéo dài chính là phép thử thanh lọc nghiệt ngã. Chỉ những doanh nghiệp chấp nhận tái cấu trúc thực chất, minh bạch hóa tài chính và hướng tới mô hình kinh doanh tạo dòng tiền bền vững mới có thể đứng vững sau chu kỳ trầm lắng này.
