Nỗ lực gom tiền trả nợ
Trong nỗ lực gia tăng nguồn lực và củng cố niềm tin cho doanh nghiệp, Hội đồng quản trị Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán: NVL) vừa thông qua quyết định chấp thuận giao dịch bảo lãnh khoản vay trị giá 360 tỷ đồng. Người đứng ra bảo lãnh cá nhân cho toàn bộ nghĩa vụ thanh toán này là ông Bùi Cao Nhật Quân, Tân Chủ tịch HĐQT Novaland nhiệm kỳ 2026–2031 và là con trai Nhà sáng lập Bùi Thành Nhơn. Đáng chú ý, Novaland hoàn toàn không phải chi trả bất kỳ khoản phí bảo lãnh nào cho giao dịch này.
Động thái của vị tân Chủ tịch diễn ra trong bối cảnh Novaland đang gồng mình xử lý áp lực tài chính khổng lồ. Đến ngày 30/6/2026, tổng dư nợ gốc vay và trái phiếu của tập đoàn vọt lên mức 72.911 tỷ đồng, tăng khoảng 8% so với đầu năm. Trong đó, dư nợ vay ngân hàng và các bên khác chiếm 49.300 tỷ đồng, còn dư nợ trái phiếu duy trì ở mức khoảng 23.600 - 23.700 tỷ đồng. Áp lực càng đè nặng khi khoảng 30.500 tỷ đồng nợ vay sẽ đáo hạn trong vòng 12 tháng tới, bao gồm 13.200 tỷ đồng trái phiếu. Thêm vào đó, số nợ gốc quá hạn ghi nhận tại ngày 30/6 đạt tới 16.716 tỷ đồng.
Để ứng phó, Novaland đã ráo riết đẩy mạnh kế hoạch thanh lý tài sản. Tính đến cuối tháng 6, doanh nghiệp đã bán thành công 4 tài sản thu về 11.266 tỷ đồng, đạt 72% kế hoạch thanh lý 15.617 tỷ đồng và tiếp tục đàm phán chào bán 5 tài sản còn lại. Song song đó, tập đoàn triển khai đợt phát hành hơn 800,6 triệu cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu để thu về khoảng 8.007 tỷ đồng, ưu tiên dành 5.953 tỷ đồng chi trả cho 13 lô trái phiếu. Lô trái phiếu chuyển đổi quốc tế trị giá trên 300 triệu USD cũng đã thỏa thuận gia hạn đáo hạn đến tháng 7/2028.
Xét về con số kế toán, Novaland đã có bước xoay chuyển cục diện ngoạn mục. Từ khoản lỗ kỷ lục 4.394 tỷ đồng năm 2024, công ty đã báo lãi 1.861 tỷ đồng năm 2025 và tiếp tục đà tăng trưởng trong 6 tháng đầu năm 2026 với doanh thu 5.096 tỷ đồng, tăng 37,6% so với cùng kỳ, và lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt 1.772 tỷ đồng so với khoản lỗ 666 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Doanh thu chuyển nhượng bất động sản tăng gần 40%, đạt 4.793 tỷ đồng nhờ bàn giao sản phẩm tại các dự án Aqua City, NovaWorld Ho Tram và Victoria Village.
Tuy nhiên, điểm đáng quan ngại nhất trong bức tranh tài chính chính là nghịch lý báo lãi lớn nhưng tiền mặt thực tế lại chưa thấy về. Dù báo lãi ròng 1.772 tỷ đồng, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh nửa đầu năm 2026 của Novaland vẫn âm tới 3.595 tỷ đồng. Lợi nhuận kế toán tăng mạnh nhưng dòng tiền từ bán hàng vẫn bị nghẽn, tạo ra một khoảng cách rất lớn giữa con số trên báo cáo và lượng tiền thực có trong két.
Soi kỹ cơ cấu lợi nhuận, động lực phục hồi phần lớn lại không đến từ hoạt động bán hàng cốt lõi. Doanh thu tài chính đạt tới 2.557 tỷ đồng, trong đó 1.386 tỷ đồng là lãi cho vay hay hợp tác đầu tư và 1.039 tỷ đồng, chiếm 41%, đến từ thoái vốn công ty con và thu hồi khoản đầu tư. Nổi bật là giao dịch chuyển nhượng 99,93% vốn tại Công ty Ngôi Nhà Mega sau khi nâng giá trị vốn góp từ 212 tỷ đồng lên hơn 5.413 tỷ đồng. Trước đó trong năm 2025, lợi nhuận cũng được gánh nhờ khoản hoàn nhập 3.468 tỷ đồng giá vốn và phạt chậm nộp liên quan dự án Lakeview City.
Bên cạnh đó, tổng tài sản tuy đạt 258.658 tỷ đồng nhưng hàng tồn kho đã chiếm tới 157.700 tỷ đồng, tương đương hơn 60% tổng tài sản. Lượng tồn kho đọng vốn khổng lồ này chủ yếu là chi phí đất đai và dự án dở dang, chỉ có thể hóa thành tiền thực khi dự án tháo gỡ xong pháp lý và khách hàng hoàn tất thanh toán.
Rủi ro từ khoảng trống giữa lợi nhuận và tiền mặt
Đánh giá về tình hình tài chính của Novaland, nhiều chuyên gia tài chính và phân tích chứng khoán chỉ ra rằng, việc đơn vị kiểm toán tiếp tục đưa ra lưu ý về khả năng hoạt động liên tục trên báo cáo soát xét bán niên 2026 là một cảnh báo rất đáng chú ý.
Rủi ro lớn nhất của doanh nghiệp lúc này chính là sự lệch pha nghiêm trọng giữa lợi nhuận sổ sách và dòng tiền thực tế. Các chuyên gia nhấn mạnh rằng lợi nhuận đến từ thoái vốn, hợp tác đầu tư hay hoàn nhập dự án chỉ mang tính chất điểm rơi sổ sách ngắn hạn và không thể lặp lại liên tục. Việc báo lãi hàng nghìn tỷ trong khi dòng tiền kinh doanh âm hơn 3.500 tỷ đồng phản ánh tình trạng doanh nghiệp đang dùng các nghiệp vụ tái cơ cấu tài sản để làm đẹp báo cáo. Để thanh toán các khoản nợ vay và trái phiếu đến hạn, doanh nghiệp bắt buộc phải có tiền mặt thực sự thu từ khách hàng chứ không thể dùng lợi nhuận trên giấy.
Bên cạnh đó, việc bán tài sản hay gia hạn nợ chỉ là giải pháp tình thế giúp Novaland kéo dài thời gian và hạ nhiệt căng thẳng thanh khoản tạm thời. Nguồn lực từ tài sản là hữu hạn, nếu không đưa các đại dự án như Aqua City hay NovaWorld vào quỹ đạo bán hàng thu tiền diện rộng thì nguồn tiền từ thanh lý tài sản sẽ sớm bị bào mòn.
Dù vậy, giới phân tích cũng ghi nhận những nỗ lực phục hồi thực chất từ khâu vận hành khi Aqua City được các tổ chức tài chính cam kết cấp bù hơn 20.000 tỷ đồng vốn, đã giải ngân hơn 5.440 tỷ đồng tính đến giữa tháng 8/2026, cùng tiến độ tháo gỡ pháp lý có nhiều tín hiệu khả quan.
Khẳng định Novaland đã hồi sinh hoàn toàn ở thời điểm hiện tại là quá sớm. Lợi nhuận ngàn tỷ mới chỉ giúp doanh nghiệp vượt qua giai đoạn nguy cấp nhất về mặt chỉ số báo cáo. Phép thử sinh tử trong các quý tiếp theo phụ thuộc hoàn toàn vào việc Novaland có thể chuyển hóa 157.000 tỷ đồng hàng tồn kho thành dòng tiền dương thực tế hay không, để từ đó đáp ứng các nghĩa vụ nợ khổng lồ và duy trì hoạt động bền vững.
