Tăng vốn liệu có giảm áp lực nợ vay?
CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va vừa chính thức công bố kế hoạch chào bán cổ phiếu ra công chúng theo Giấy chứng nhận đăng ký chào bán số 431/GCN-UBCK do Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cấp ngày 14/9/2026.
Theo phương án phê duyệt, Novaland sẽ chào bán cổ phiếu phổ thông cho cổ đông hiện hữu với khối lượng gần 800,7 triệu cổ phiếu. Mức giá chào bán ấn định ở mức 10.000 đồng/cổ phiếu, dự kiến thu về gần 8.007 tỷ đồng với thời gian phân phối tối đa 90 ngày.
Tỷ lệ thực hiện quyền mua được xác định ở mức 33,33%, tương ứng cổ đông sở hữu 3 cổ phiếu NVL tại ngày chốt quyền sẽ có quyền mua thêm 1 cổ phiếu mới. Ngày đăng ký cuối cùng để thực hiện quyền mua là 1/10/2026. Thời gian đăng ký mua và nộp tiền kéo dài từ ngày 8/10 đến 29/10/2026, trong khi quyền mua được phép chuyển nhượng một lần từ ngày 8/10 đến 26/10/2026. Nếu đợt phát hành thành công trọn vẹn, vốn điều lệ của doanh nghiệp sẽ tăng từ hơn 24.000 tỷ đồng lên vượt mốc 32.000 tỷ đồng.
Về phương án sử dụng nguồn vốn thu được, Novaland dự kiến dành gần 2.054 tỷ đồng để góp vốn vào hai công ty con nhằm xử lý các khoản nợ quá hạn. Trong đó, hơn 916 tỷ đồng sẽ rót vào Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Nova Saigon Royal và hơn 1.137 tỷ đồng góp vào Công ty TNHH No Va Thảo Điền. Phần vốn còn lại hơn 5.953 tỷ đồng sẽ được dùng để thanh toán một phần hoặc toàn bộ nợ gốc của 13 lô trái phiếu do công ty mẹ phát hành trong giai đoạn từ quý IV/2026 đến quý I/2027. Trong trường hợp số tiền huy động không đạt kỳ vọng, ưu tiên hàng đầu là trả nợ quá hạn của công ty mẹ, sau đó mới đến các công ty con.
Động thái tăng vốn quy mô lớn diễn ra trong bối cảnh Novaland cùng toàn bộ hệ sinh thái NovaGroup vẫn đang căng mình đối phó với áp lực tài chính đè nặng lên thanh khoản. Báo cáo tài chính hợp nhất ghi nhận tính đến ngày 30/6/2026, tổng nợ vay tài chính của Novaland cán mốc 72.911 tỷ đồng. Trong cơ cấu nợ này, nợ vay ngân hàng chiếm tỷ trọng lớn nhất với gần 31.328 tỷ đồng, trong khi dư nợ trái phiếu cũng neo ở mức rất cao với 23.699 tỷ đồng.
Nỗ lực tái cơ cấu trong nửa đầu năm 2026 giúp doanh nghiệp thanh toán được 2.417 tỷ đồng dư nợ gốc. Tuy nhiên, tình trạng mất cân đối dòng tiền ngắn hạn vẫn hiện hữu khi Novaland thừa nhận chưa thể hoàn tất nghĩa vụ thanh toán cho nhiều khoản vay và lô trái phiếu đã đáo hạn với tổng dư nợ gốc quá hạn lên tới 16.716 tỷ đồng. Doanh nghiệp vẫn đang liên tục đàm phán với các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại và các trái chủ để gia hạn lịch trả nợ. Tính đến thời điểm hiện tại, tập đoàn đã thương lượng gia hạn thành công một phần dư nợ với số tiền 3.244 tỷ đồng, trong khi phần dư nợ quá hạn còn lại vẫn đang trong quá trình thương thảo cam go.
Bán bớt tài sản để tự cứu
Tình hình tài chính của hệ sinh thái Novaland không chỉ chịu áp lực từ các khoản vay trực tiếp của công ty mẹ mà còn bị giằng xé bởi nghĩa vụ bảo lãnh và hỗ trợ thanh khoản cho hệ thống các công ty thành viên, công ty liên kết. Nhiều đơn vị trong chuỗi giá trị của NovaGroup cũng đối mặt với tình trạng thiếu hụt dòng tiền hoạt động do các dự án bất động sản lớn bị "đóng băng" pháp lý trong thời gian dài. Điều này khiến dòng tiền thu từ khách hàng mua nhà chưa thể hạch toán doanh thu hay giải tỏa tiền gửi bị phong tỏa tại các ngân hàng thương mại.
Song song với đợt phát hành cổ phiếu, Novaland bắt buộc phải thực hiện chiến lược bán bớt tài sản để tự cứu mình. Theo kế hoạch tái cấu trúc tài sản tổng thể, doanh nghiệp dự kiến thoái vốn và chuyển nhượng nhiều tài sản với tổng giá trị khoảng 15.617 tỷ đồng. Tính đến cuối tháng 6/2026, tập đoàn đã bán thành công 4 tài sản với tổng giá trị thu về 11.266 tỷ đồng để đáp ứng nghĩa vụ tài chính cấp bách, đồng thời đang tiếp tục chào bán 5 tài sản khác.
Lộ trình khôi phục sức khỏe tài chính của Novaland còn trông chờ vào các phương án tăng vốn tiếp theo đã được đại hội cổ đông thông qua. Sau đợt phát hành cho cổ đông hiện hữu, tập đoàn dự kiến triển khai chào bán tối đa 800 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho không quá 20 nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp và phát hành hơn 111,7 triệu cổ phiếu theo chương trình lựa chọn cho người lao động (ESOP). Nếu các phương án này diễn ra thuận lợi, hệ sinh thái Novaland sẽ có thêm nguồn lực đáng kể để đưa tỷ lệ đòn bẩy tài chính về mức an toàn hơn.
Động thái chào bán lượng lớn cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu thu hút sự chú ý đặc biệt từ giới phân tích tài chính. Kết phiên ngày 21/9/2026, cổ phiếu NVL giao dịch ở mức 12.650 đồng/cổ phiếu, đồng nghĩa với việc mức giá chào bán cho cổ đông hiện hữu đang thấp hơn khoảng 21% so với thị giá niêm yết trên sàn.
Ở góc nhìn tích cực, các chuyên gia đánh giá đây là nước đi bắt buộc và đúng thời điểm. Việc thu hẹp quy mô nợ vay và bổ sung hơn 8.000 tỷ đồng tiền mặt sẽ ngay lập tức giải tỏa áp lực nợ gốc trái phiếu đến hạn trong giai đoạn cuối năm 2026 và đầu năm 2027. Khi tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu giảm xuống, mức độ an toàn tài chính của Novaland được cải thiện đáng kể, tạo niềm tin cho các ngân hàng thương mại tiếp tục giải ngân tài trợ vốn lưu động cho các dự án dở dang.
Bên cạnh đó, các động thái quyết liệt từ chính quyền TP.HCM, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu trong việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các đại dự án như Aqua City, NovaWorld Phan Thiết hay NovaWorld Hồ Tràm chính là điểm tựa then chốt để tập đoàn khôi phục hoạt động bán hàng và tạo dòng tiền tự thân.
Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, giới phân tích cũng chỉ ra những rủi ro và thách thức lớn. Việc chào bán thêm hơn 800 triệu cổ phiếu sẽ tạo ra áp lực pha loãng vô cùng lớn lên chỉ số thu nhập trên mỗi cổ phiếu (EPS) cũng như giá trị sổ sách của cổ phiếu NVL trong ngắn hạn. Để bù đắp cho sự pha loãng này, Novaland buộc phải đưa các đại dự án vào kinh doanh hiệu quả để mang lại biên lợi nhuận tương xứng với quy mô vốn điều lệ mới 32.000 tỷ đồng.
Ngoài ra, khả năng hấp thụ của thị trường và mức độ sẵn sàng nộp tiền của cổ đông cá nhân trong bối cảnh tâm lý nhà đầu tư còn thận trọng vẫn là dấu hỏi lớn. Thành công của đợt phát hành này phụ thuộc hoàn toàn vào niềm tin thực tế của dòng tiền đối với tốc độ tháo gỡ pháp lý và tiến độ bàn giao nhà thực tế tại các dự án trọng điểm của Novaland.
