Cơn ác mộng nứt lún ở khu đô thị đắt đỏ nhất thành phố
Tọa lạc tại số 02 Tôn Đức Thắng, phường Bến Nghé, Quận 1 cũ một trong những tọa độ đất vàng đắt đỏ bậc nhất TP.HCM, khu biệt thự V.H Golden River từng được kỳ vọng là biểu tượng của cuộc sống thượng lưu. Mỗi căn biệt thự tại đây có giá trị lên tới hàng trăm tỷ đồng, được thiết kế một tầng hầm cùng bốn tầng nổi sang trọng.
Thế nhưng, trái ngược với vẻ lộng lẫy mặt ngoài, kết quả kiểm định kỹ thuật tại một số căn biệt thự gần đây lại phác họa một thực tế vô cùng đáng ngại. Nền đất sụt lún nghiêm trọng, tường rào gãy nứt xuyên chiều cao, ống thoát nước gãy vỡ và ô sàn nứt rộng đang đẩy những tài sản đắt giá này vào tình trạng tiệm ẩn rủi ro mất an toàn. Sự việc không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của cư dân mà còn làm dấy lên hồi chuông cảnh báo về rủi ro hạ tầng ngay tại các dự án đô thị siêu sang.
Hồ sơ kiểm định công trình do Công ty Cổ phần Kiểm định Xây dựng Sài Gòn (SCQC) thực hiện đối với cụm 6 căn biệt thự gồm Villa 14, 15, 16, 17, 18 và 19 đã ghi nhận hàng loạt biến dạng kỹ thuật vượt ngưỡng cho phép. Trong đó, hư hỏng nặng nhất tập trung ở hệ thống nền sân và tường rào tiếp giáp.
Tại căn Villa 17, kết quả đo đạc thực địa ghi nhận trị số nghiêng lún nền sân dao động từ 20mm đến kỷ lục 536mm (tương đương hơn nửa mét). Độ lún có xu hướng tăng dần về phía đường C3, làm gãy nứt toàn bộ đá lát sân và đè gãy hệ thống ống thoát nước nhựa PVC ngầm bên dưới.
Song song đó, hệ thống tường rào ngăn cách giữa các căn Villa 15–16 và Villa 17–18 bị sụp lún từ 32mm đến 314mm. Nhiều vết nứt xé dọc tường rào có chiều rộng từ 2mm đến 20mm, trong đó xuất hiện những vết nứt xuyên suốt chiều cao tường. Trụ cổng và trụ rào tại các căn Villa 15, 16, 17 và 18 bị nghiêng lệch từ 9mm đến 66mm, kẹt rít đến mức không thể đóng mở bình thường. Căn cứ theo tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia TCVN 9381:2012, đơn vị kiểm định chuyên môn đã đánh giá các cấu kiện tường rào, trụ cổng này thuộc mức độ nguy hiểm.
Nguy cơ tiềm ẩn
Không dừng lại ở phần hạ tầng sân vườn, rủi ro an toàn đã bắt đầu len lỏi vào cấu trúc bên trong của khối nhà chính. Mặt dù kết quả kiểm định chung cho thấy phần lớn hệ thống cột, dầm, sàn bê tông cốt thép của 6 căn biệt thự vẫn duy trì trạng thái mặt ngoài bình thường, độ nghiêng lệch tổng thể của công trình chưa vượt giới hạn chịu lực toàn khối. Tuy nhiên, sự xuất hiện của các điểm khuyết tật cục bộ nguy hiểm là điều không thể lơ đửng.
Cụ thể, tại ô sàn tầng 4 (trục A-B/2-3) của căn Villa 17, đơn vị kiểm định phát hiện vết nứt kéo dài với bề rộng vượt quá 0,4mm. Theo tiêu chuẩn đánh giá mức độ an toàn công trình TCVN 9381:2012, vết nứt sàn ở quy mô này bị xếp vào nhóm cấu kiện nguy hiểm, đòi hỏi phải tiến hành gia cố chống đỡ khẩn cấp để tránh nguy cơ rạn nứt lan rộng hoặc sụt gãy kết cấu.
Hiện trạng sử dụng của cụm 6 căn biệt thự cũng thể hiện sự phân hóa và bế tắc kéo dài. Trong khi Villa 14 và Villa 19 đang có chủ sở hữu sinh sống, thì các căn Villa 15 và Villa 16 vẫn nằm trong tình trạng "đắp chiếu", bên trong chưa thi công hoàn thiện nội thất.
Điều đáng nói là tình trạng hư hỏng đã kéo dài qua nhiều năm dù đã có những nỗ lực sửa chữa đơn lẻ. Khoảng tháng 5/2022, chủ sở hữu các căn Villa 15 và Villa 16 từng tiến hành nâng nền sân và gia cố nhỏ. Tương tự, Villa 17 và 18 cũng trải qua đợt khắc phục hạng mục vào năm 2022. Tuy nhiên, do không xử lý triệt để nguyên nhân gốc rễ, hiện tượng sụp lún và nứt gãy nền sân vẫn tiếp tục tái diễn và gia tăng mức độ phá hủy sau đó.
Sống trong những dinh thự đắt đỏ nhưng luôn nơm nớp lo sợ về nguy cơ mất an toàn hạ tầng và chịu đựng tình trạng rò rỉ, đọng nước do gãy ống kỹ thuật đang trở thành bản hợp đồng cay đắng đối với cư dân nơi đây.
Trọng tâm của câu chuyện không chỉ dừng ở những con số thiệt hại kỹ thuật, mà nằm ở việc xác định nguồn gốc gây ra sự cố để quy trách nhiệm bồi thường. Theo kết quả phân tích chuyên môn của SCQC dựa trên quyết định trưng cầu giám định của Tòa án Nhân dân Quận 1 (cũ), nguyên nhân gây nên hiện tượng sụt lún nghiêm trọng tại cụm biệt thự là sự tổng hòa của nhiều yếu tố địa chất và tác động xây dựng lân cận.
Về mặt địa chất khu vực, nền đất ven sông Sài Gòn có chiều sâu ảnh hưởng lún lớn, thời gian lún cố kết hạ tầng diễn ra kéo dài. Tuy nhiên, tác nhân kích thích khiến quá trình lún diễn ra nhanh và dữ dội hơn tại Villa 16 và Villa 17 được xác định một phần do ảnh hưởng từ quá trình thi công hố đào sâu của dự án "Khu trung tâm phức hợp - Ba Son" nằm tiếp giáp qua đường C3.
Quá trình thi công dự án cao tầng này (quy mô từ 3 đến 36-47 tầng) với các hoạt động bơm hút nước ngầm, đào đất thi công hầm và vận hành máy móc hạng nặng đã làm gia tăng tốc độ lún cố kết của nền đất yếu xung quanh. Hướng nghiêng lún của nền sân và tường rào hướng về phía đường C3 hoàn toàn trùng khớp với hướng tác động dịch chuyển đất của hố đào công trình lân cận.
Mặc dù vậy, hồ sơ giám định cũng chỉ ra bức tranh nguyên nhân phức tạp hơn khi ghi nhận một số vết nứt rải rác đã tồn tại từ thời điểm trước khi thi công dự án lân cận (tháng 9/2020). Đối với các căn Villa 14, 15, 18 và 19, hiện tượng nứt nhẹ ở khối nhà chính chủ yếu liên quan đến kỹ thuật thi công ban đầu, hiện tượng co ngót vật liệu và quá trình lún tự nhiên của công trình theo thời gian.
Chính sự chồng chéo giữa nguyên nhân tự nhiên, kỹ thuật xây dựng ban đầu và tác động ngoại cảnh từ hố đào lân cận đã khiến cuộc tranh chấp bồi thường rơi vào thế giằng co pháp lý suốt nhiều năm.
Hậu quả của sự cố lún nứt không chỉ gián tiếp "giam lỏng" giá trị khai thác của các căn biệt thự triệu đô mà còn đứng trước nguy cơ gây lãng phí nguồn lực xã hội khổng lồ. Để phục hồi hiện trạng kỹ thuật, đơn vị kiểm định SCQC đã phải lập phương án cải tạo phức tạp: tháo dỡ toàn bộ tường rào gãy nứt, ép thêm cừ tràm gia cố nền, chuyển đổi móng đơn thành móng băng và xây mới lại hệ thống rào. Tại phần sân sụt lún của Villa 17, toàn bộ đá lát đắt tiền phải đập bỏ, đào xúc bỏ lớp đất biến dạng, thi công lại hệ thống đường ống kỹ thuật, đổ bê tông lót nền và lát lại đá mới.
Dự toán kinh phí khắc phục hư hỏng cho cụm 6 căn biệt thự được đề xuất lên tới hàng tỷ đồng. Trong đó, phần lớn ngân sách tập trung vào việc xử lý gia cố móng, nền sân và hệ thống tường rào tiếp giáp.
Đáng chú ý, trong trường hợp không thể khắc phục triệt để hiện trạng nghiêng lún tại Villa 16 và Villa 17 do đặc thù địa chất bị biến dạng sâu, SCQC đã đề xuất một phương án bồi thường tài chính tương đương 50% chi phí khắc phục ước tính của hai căn biệt thự này. Đây là căn cứ kỹ thuật được đưa ra để các bên tiến hành thương lượng, trước khi Tòa án đưa ra phán quyết bồi thường cuối cùng.
Sự việc tại khu biệt thự V.H Golden River là bài học đắt giá cho công tác quản lý đô thị và giám sát thi công các hố đào sâu trong đô thị nén. Một tài sản bất động sản dù được định giá hàng trăm tỷ đồng vẫn có thể trở thành "phế tích" tạm thời nếu hạ tầng xung quanh thiếu sự kết nối an toàn và công tác quản lý rủi ro thi công bị lơ là.
Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân và tránh lãng phí tài sản xã hội, các cơ quan chức năng cùng Tòa án cần sớm đưa ra phán quyết cuối cùng, phân định rõ ràng trách nhiệm chi trả giữa các bên liên quan. Việc khắc phục phải được tiến hành đồng bộ, triệt để tận gốc nguyên nhân thay vì chỉ sửa chữa bề nổi, nhằm trả lại không gian sống an toàn và giá trị thực sự cho các công trình triệu đô giữa lòng TP.HCM.
