Loạt sai phạm tại Gateway Thảo Điền
Theo văn bản được Cổng thông tin điện tử TP.HCM công bố, UBND TP.HCM vừa ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty Cổ phần Bất động sản Sơn Kim (SonKim Land). Nguyên nhân xuất phát từ việc doanh nghiệp này đã thực hiện giao dịch, bán 136 căn hộ thuộc dự án Gateway Thảo Điền cho các cá nhân và tổ chức nước ngoài nhưng lại không gửi thông tin báo cáo bằng thư điện tử và văn bản đến Sở Xây dựng TP.HCM theo đúng quy chuẩn pháp lý hiện hành.
Theo UBND TP.HCM, SonKim Land có nghĩa vụ nghiêm chỉnh chấp hành quyết định xử phạt. Trong trường hợp hết thời hạn quy định mà doanh nghiệp cố tình không tự nguyện tuân thủ, các cơ quan chức năng thẩm quyền sẽ tiến hành áp dụng các biện pháp cưỡng chế theo quy định của pháp luật. Vụ việc một lần nữa thu hút sự quan tâm lớn từ giới đầu tư và thị trường, bởi Gateway Thảo Điền vốn được xem là một trong những dự án biểu tượng thuộc phân khúc nhà ở cao cấp do SonKim Land phát triển tại khu vực "đất vàng" đắc địa bậc nhất TP.HCM.
Dự án Khu liên hợp cao ốc trung tâm thương mại - văn phòng và căn hộ (tên thương mại là Gateway Thảo Điền) tọa lạc tại phường Thảo Điền (nay thuộc phường An Khánh, TP.HCM), do SonKim Land phát triển trên khu đất rộng khoảng 10.944 m2. Trải qua nhiều năm đi vào vận hành thương mại, dự án này không chỉ gắn liền với hình ảnh sang trọng mà còn từng vướng mắc pháp lý dai dẳng khiến các cơ quan quản lý lẫn người mua nhà tốn nhiều thời gian tháo gỡ.
Quay ngược thời gian về năm 2016, dự án từng xôn xao dư luận khi TAND Quận 2 (cũ) tuyên hủy quyết định thu hồi 675,7 m2 đất của một hộ dân địa phương liên quan đến mặt bằng dự án. Đáng chú ý, theo các thông tin được công bố thời điểm đó, phần diện tích đất tranh chấp kéo dài này lại chủ yếu nằm ở khu vực được quy hoạch làm công viên cây xanh và cảnh quan chung của dự án, thay vì nằm trực tiếp bên dưới các khối căn hộ. Sự việc từng khiến tiến độ triển khai và hình ảnh của dự án chịu ảnh hưởng không nhỏ.
Không dừng lại ở tranh chấp ranh giới đất đai, những bất cập về quy hoạch và xây dựng tại Gateway Thảo Điền tiếp tục phát sinh khi các khối nhà hoàn thành. Theo hồ sơ kỹ thuật, diện tích khối đế của dự án chỉ khoảng 5.742,8 m2, nhưng tổng diện tích phần tầng hầm được chủ đầu tư xây dựng thực tế lại lên tới 9.089,2 m2. Điều này đồng nghĩa với việc tầng hầm dự án đã "nở" thêm hơn 3.300 m2 ra ngoài phạm vi ranh giới khối đế.
Sự chênh lệch lớn về diện tích xây dựng tầng hầm đã tạo ra nút thắt pháp lý cực kỳ phức tạp trong việc xác định và truy thu nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với ngân sách nhà nước. Đây cũng chính là nguyên nhân cốt lõi khiến thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) cho hàng trăm hộ dân mua nhà tại dự án bị đình trệ, kéo dài qua nhiều năm mà chưa thể giải quyết triệt để. Bên cạnh đó, cuộc sống của cư dân tại đây cũng từng phát sinh không ít xung đột liên quan đến chất lượng bàn giao không đúng cam kết ban đầu, cùng những tranh chấp gay gắt về trách nhiệm khắc phục sự cố kỹ thuật giữa chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành.
Bài học kiểm soát thị trường
Nhìn nhận về án phạt mới nhất của SonKim Land dưới góc độ pháp lý và quản lý nhà nước, các chuyên gia bất động sản cho rằng việc quên hoặc cố tình không gửi thông tin báo cáo về việc bán nhà cho người nước ngoài không đơn thuần là một lỗi thủ tục hành chính nhẹ.
Theo các chueyen gia pháp lý cho rằng, Luật Nhà ở quy định rất rõ ràng và khắt khe về tỷ lệ sở hữu bất động sản của cá nhân, tổ chức nước ngoài tại các dự án nhà ở thương mại nhằm bảo đảm an ninh, quốc phòng và trật tự quản lý đô thị. Việc chủ đầu tư bỏ qua khâu báo cáo Sở Xây dựng sẽ khiến cơ quan quản lý không thể nắm bắt chính xác số lượng và tỷ lệ căn hộ do người nước ngoài nắm giữ tại khu vực. Hệ lụy trực tiếp rơi vào chính người mua nhà khi hồ sơ giao dịch không hợp lệ, dẫn đến việc không thể hoàn tất thủ tục pháp lý để cấp sổ hồng. Đối với khách hàng nước ngoài, điều này tạo ra rủi ro tài chính và pháp lý vô cùng lớn, đồng thời trực tiếp làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam trong mắt các nhà đầu tư quốc tế.
Bên cạnh đó, xét trên khía cạnh quản trị doanh nghiệp, việc một dự án đã bàn giao và đưa vào sử dụng nhiều năm nhưng vẫn liên tục phát sinh các án phạt hành chính hay vướng mắc về tầng hầm, thu hồi đất cho thấy sự thiếu đồng bộ trong khâu hoàn thiện thủ tục pháp lý của chủ đầu tư. Sự chậm trễ trong việc giải quyết nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với diện tích tầng hầm xây vượt không chỉ khiến nguồn thu ngân sách bị ảnh hưởng mà còn đẩy quyền lợi hợp pháp của người mua nhà vào thế "con nợ" bị kẹt giữa chủ đầu tư và cơ quan quản lý.
Gateway Thảo Điền không phải là trường hợp cá biệt ghi nhận những bất cập pháp lý trong hệ sinh thái do Sơn Kim phát triển. Trong quá trình mở rộng quy mô quỹ đất và triển khai các dự án phân khúc cao cấp, thương hiệu này cùng các đơn vị thành viên liên quan cũng từng đối mặt với việc bị xử phạt hành chính.
Cụ thể, Công ty TNHH Quản lý Bất động sản Highgate (tiền thân là Son Kim Offices - công ty con thuộc hệ sinh thái SonKim Land) bị Thanh tra Ủy ban Chứng khoán Nhà nước xử phạt vi phạm hành chính 85 triệu đồng do vi phạm quy định công bố thông tin trên thị trường chứng khoán. Cụ thể, doanh nghiệp đã chậm trễ hoặc không thực hiện nghĩa vụ gửi báo cáo, công bố thông tin định kỳ/thời hạn theo quy định pháp luật liên quan đến tình hình tài chính, báo cáo sử dụng vốn và nghĩa vụ thanh toán gốc, lãi đối với lô trái phiếu riêng lẻ trị giá 354 tỷ đồng mà doanh nghiệp đã phát hành.
Còn Công ty Cổ phần CVS Holdings (đơn vị thuộc hệ sinh thái Tập đoàn Sơn Kim) cũng bị Thanh tra Ủy ban Chứng khoán Nhà nước ban hành quyết định xử phạt 85 triệu đồng (theo Quyết định 385/QĐ-XPVPHC) do hành vi "ém" thông tin, không gửi báo cáo công bố thông tin định kỳ đúng thời hạn liên quan đến các đợt phát hành trái phiếu và tài chính của doanh nghiệp.
Các vi phạm này chủ yếu nằm ở khâu tuân thủ nghĩa vụ công bố thông tin định kỳ (báo cáo tài chính, báo cáo tình hình sử dụng nguồn vốn từ phát hành trái phiếu, tình hình thanh toán gốc/lãi) gửi lên Sở Giao dịch Chứng khoán (HNX) và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước theo chuẩn mực của pháp luật về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ.
Giới chuyên gia nhận định, chiến lược phát triển các dự án bất động sản hạng sang (Luxury Real Estate) đòi hỏi doanh nghiệp không chỉ đầu tư mạnh vào thiết kế kiến trúc, truyền thông hay vị trí đắc địa, mà yếu tố cốt lõi xây dựng nên thương hiệu chính là tính chuẩn chỉnh về pháp lý và sự tôn trọng cam kết đối với khách hàng. Việc liên tục để xảy ra các "vết gợn" từ tranh chấp đất đai, xây dựng vượt quy hoạch cho đến giấu thông tin bán nhà cho khối ngoại đang tạo ra những điểm trừ lớn.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc khắt khe, người mua nhà và các nhà đầu tư ngày càng cẩn trọng hơn với hồ sơ pháp lý của dự án. Những sai phạm nối tiếp nhau từ các dự án trọng điểm sẽ trực tiếp bào mòn niềm tin của thị trường đối với thương hiệu SonKim Land. Đây chính là bài học đắt giá cho không chỉ Sơn Kim mà toàn bộ các doanh nghiệp bất động sản trong việc tuân thủ pháp luật, bảo đảm quyền lợi tối thượng cho khách hàng và hướng tới sự phát triển bền vững.
