Khối nợ trái phiếu khổng lồ gõ cửa cuối năm
Giai đoạn nửa sau năm 2026, áp lực thanh toán trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đối với các doanh nghiệp bất động sản đang quay trở lại ở mức báo động. Theo dữ liệu từ FiinGroup, chỉ tính riêng trong 5 tháng cuối năm 2026, tổng giá trị gốc trái phiếu doanh nghiệp phải thanh toán trên toàn thị trường lên tới gần 175.000 tỷ đồng, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, nhóm phi ngân hàng gánh phần lớn áp lực này, trong đó lĩnh vực bất động sản chiếm tới khoảng 66% tổng giá trị đáo hạn.
Chỉ tính riêng trong tháng 8/2026, các doanh nghiệp bất động sản đã phải gánh khoảng 6.400 tỷ đồng tiền gốc trái phiếu đến hạn, nhảy vọt 144% so với tháng liền trước. Những cái tên gánh nghĩa vụ trả nợ lớn nhất trong tháng gọi tên Công ty Đầu tư Xây dựng Thái Sơn (khoảng 1.900 tỷ đồng), Hưng Thịnh Land (1.800 tỷ đồng) và Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (1.000 tỷ đồng).
Áp lực này chưa dừng lại ở đó. Theo Công ty Chứng khoán VCBS, thị trường còn đối mặt với gánh nặng từ các lô trái phiếu từng được gia hạn nợ theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP nay bắt đầu đáo hạn trở lại. Việc các khoản hoãn nợ quay lại đúng thời điểm nhu cầu vốn đầu tư phát triển dự án tăng cao khiến khả năng quản trị dòng tiền của nhiều doanh nghiệp rơi vào trạng thái nguy cấp.
Không chỉ nghĩa vụ trả nợ phình to, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của các doanh nghiệp bất động sản lại rơi vào tình trạng phân hóa gay gắt.
Trên thị trường trái phiếu, số liệu từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) cho thấy trong tháng 8/2026, khối ngân hàng áp đảo khi chiếm hơn 80% tổng giá trị phát hành mới. Trong khi đó, nhóm bất động sản rơi vào thế yếu khi tỷ trọng phát hành chưa tới 20%. Thậm chí, dòng tiền huy động mới chỉ chảy vào túi một vài "ông lớn" sở hữu quỹ đất sạch và uy tín cao. Điển hình như đầu tháng 8, Vinhomes huy động thành công 3.000 tỷ đồng và Tandoland thu về 258 tỷ đồng trái phiếu. Xu hướng này tiếp nối tháng 7 trước đó, khi toàn bộ 5.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản phát hành trên thị trường cũng chỉ thuộc về hai doanh nghiệp.
Không chỉ kén doanh nghiệp, chi phí vốn thực tế hiện nay cũng chạm ngưỡng kỷ lục. Lãi suất phát hành trái phiếu bất động sản hiện dao động phổ biến từ 12,5% - 13%/năm. Theo ông Phan Duy Hưng, Giám đốc cấp cao Ban Định chế tài chính tại VIS Rating, bối cảnh chi phí vốn thực tế có thể lên tới 15 - 16% khiến chỉ những chủ đầu tư quy mô lớn, có dự án thương mại hóa cao mới chấp nhận chịu chi để duy trì tiến độ xây dựng và bàn giao nhà cho khách hàng. Ngược lại, những doanh nghiệp yếu kém về dòng tiền hoặc vướng mắc pháp lý gần như bị bật gốc khỏi kênh huy động này.
Ngân hàng siết van tín dụng, "kén" cả phân khúc lẫn chủ đầu tư
Sự phân hóa dòng tiền không chỉ dừng lại ở thị trường trái phiếu mà còn lan sang kênh tín dụng ngân hàng. Báo cáo từ Ngân hàng Nhà nước do Bộ Xây dựng tổng hợp chỉ ra rằng, tính đến ngày 30/6/2026, tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đã vượt mốc 2,5 triệu tỷ đồng, tăng hơn 518.000 tỷ đồng so với thời điểm cuối năm 2025.
Dù quy mô tín dụng tăng, dòng vốn ngân hàng lại được bơm có chọn lọc rất kỹ. Các nhà đài tài chính đang chủ động kiểm soát chặt chẽ tỷ trọng cho vay bất động sản thương mại, ưu tiên đẩy mạnh tín dụng vào lĩnh vực xây dựng hoặc các phân khúc có tính thanh khoản cao và đáp ứng nhu cầu thực. Báo cáo tài chính quý II/2026 của nhiều ngân hàng thương mại ghi nhận sự dịch chuyển rõ nét: dòng tiền ưu tiên rót vào dự án nhà ở xã hội và bất động sản khu công nghiệp.
Bên cạnh điều kiện vay khắt khe, áp lực lãi suất tín dụng cũng là "đá tảng" ngáng đường. Chi phí vay ngân hàng đối với các khoản vay mới hiện phổ biến từ 12 - 14%/năm, trong khi lãi suất thả nổi bị đẩy lên tới 16%/năm. Chi phí tài chính gia tăng kết hợp với khối nợ trái phiếu đè nặng buộc các doanh nghiệp phải tái cơ cấu toàn bộ mô hình kinh doanh và nguồn vốn theo hướng an toàn hơn.
Giải pháp nào cho bài toán thiếu vốn dài hạn?
Để tháo gỡ điểm nghẽn cho thị trường, các chuyên gia tài chính cho rằng cần có những thay đổi căn cơ từ cả góc độ quản lý lẫn nội lực doanh nghiệp.
Đánh giá về tiêu chuẩn cấp vốn, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) khuyến nghị việc kiểm soát tín dụng không nên áp dụng cào bằng. Các ngân hàng cần phân loại rủi ro dựa trên bản chất tài sản, mục đích sử dụng vốn, uy tín chủ đầu tư và khả năng trả nợ thực tế của từng dự án. Cách tiếp cận này giúp dòng vốn được khơi thông đúng lúc vào các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, đồng thời hạn chế tình trạng rủi ro thanh toán lan rộng do dữ liệu thị trường còn phân mảnh.
Ở góc độ cấu trúc thị trường, VIS Rating chỉ ra nguyên nhân khiến thị trường TPDN Việt Nam thiếu tính bền vững là do khoảng 60% doanh nghiệp phát hành chưa được xếp hạng tín nhiệm. Ngoài ra, sự tham gia của các nhà đầu tư tổ chức (như quỹ hưu trí, doanh nghiệp bảo hiểm) hiện chỉ chiếm dưới 10%, khiêm tốn hơn rất nhiều so với mức 40 - 50% tại các thị trường phát triển. Việc thúc đẩy văn hóa xếp hạng tín nhiệm và mở rộng tệp nhà đầu tư tổ chức sẽ là chìa khóa để định giá rủi ro chính xác và tạo ra nguồn cầu dài hạn.
Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng, nhấn mạnh bất động sản Việt Nam vẫn đối mặt với nguy cơ thiếu hụt nguồn vốn dài hạn mang tính chiến lược. Do đó, việc hoàn thiện thể chế để phát triển đa dạng các kênh huy động vốn dài hạn khác (như quỹ đầu tư bất động sản - REITs) là nhiệm vụ cấp thiết để giảm bớt sự phụ thuộc quá mức vào tín dụng ngân hàng và trái phiếu ngắn hạn.
