"Chuyến xe chở niềm tin" và kịch bản thao túng tâm lý
Vụ án liên quan đến Công ty Cổ phần Đầu tư - Xây dựng - Bất động sản Lộc Phúc dàn cảnh mua bán rầm rộ trên xe khách, biến đất nông nghiệp thành "dự án vàng" để lừa đảo hàng trăm khách hàng mua bất động sản hiện vẫn để lại nhiều hệ luỵ cho người dân, nhà đầu tư về niềm tin vào thị trường bất động sản.
Theo chia sẻ của nhiều nạn nhân sập bẫy Công ty Lộc Phúc với VCRealty, doanh nghiệp này lập ra các trang mạng xã hội, đăng tải thông tin tuyển dụng nhân viên kinh doanh số lượng lớn và rao bán hàng loạt căn nhà, thửa đất tại các vị trí đắc địa ở TP.HCM với giá siêu rẻ nhằm thu hút sự chú ý của khách hàng. Thậm chí, nhiều nhân viên để dụ khách hàng còn vẽ ra các sự kiện du lịch không có thật nhằm lôi kéo khách hàng đến tham dự sự kiện, nhận quà tặng.
Khi gom đủ lượng khách hàng, Công ty Lộc Phúc mời khách hàng tham gia các cơ hội đầu tư sinh lời cao là sản phẩm đất nền giá rẻ tại TP.HCM. Sau đó, Công ty Lộc Phúc đưa khách hàng lên các xe khách 52 chỗ chở thẳng về các khu vực đất nông nghiệp ở Trảng Bom, Long Thành (tỉnh Đồng Nai). Trên mỗi chuyến xe khoảng 50 người, thực chất chỉ có từ 5 đến 10 khách hàng thật, phần còn lại là lực lượng "chim mồi" gồm sinh viên, diễn viên được thuê đóng vai người mua đất. Nhóm này liên tục hô to "đã đặt cọc", "chốt hợp đồng thành công" và giả vờ nhận tiền lời ngay tại chỗ. Hiệu ứng đám đông cùng tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO) đã ép khách hàng rơi vào trạng thái mất cảnh giác và nhanh chóng xuống tiền đặt cọc.
Tại các khu đất trống được quây bạt, đối tượng dựng rạp tổ chức các "Sự kiện tri ân khách hàng" hoặc "Mở bán dự án". Thực chất, toàn bộ diện tích đều là đất nông nghiệp chưa hề được cấp phép làm dự án bất động sản hay phê duyệt quy hoạch. Các chiêu thức được áp dụng triệt me tại hiện trường bắt đầu bằng việc thao túng tâm lý, khi nhân viên vây quanh từng khách hàng và liên tục hối thúc đặt cọc từ vài chục triệu đến hàng trăm triệu đồng để giữ chỗ.
Song song đó là màn dàn cảnh chốt hợp đồng vô cùng tinh vi. Khi khách hàng có dấu hiệu do dự, lực lượng "chim mồi" lập tức nhảy vào đòi mua lại chính lô đất đó với giá cao hơn ngay tại chỗ, làm nạn nhân tin rằng giao dịch có lời tức thì. Sau khi thu tiền cọc, công ty đưa ra các bản hợp đồng với điều khoản bất lợi khiến nạn nhân không thể rút lại tiền. Nếu khách hàng phát hiện bất thường và đòi bồi thường, các đối tượng sẵn sàng đe dọa hoặc dùng lý do pháp lý trên hợp đồng để chiếm đoạt.
Theo anh Sơn, một nạn nhân bị Công ty Lộc Phúc lừa mua 2 thửa đất tại Nhơn Trạch (Đồng Nai) chia sẻ, ban đầu nhân viên Công ty Lộc Phúc không mời đầu tư đất ngay mà họ mời tôi tham dự sự kiện du lịch. Họ nói khi tham dự sẽ nhận được quà tặng, phiếu giảm giá... Khi tới điểm hẹn tham gia sự kiện, họ đưa lên xe khách chở đi, họ đóng kín hết cửa, che màn cửa sổ và giới thiệu về đất nền, cơ hội đầu tư, lúc này tôi mới biết là họ mời chào bán đất.
Ban đầu, tôi không có nhu cầu mua nhưng các cò mồi (nhân viên công ty này đóng làm khách hàng) liên tục xuống cọc và sang tay ngay trên xe. Lúc đó, tôi ngồi cạnh 2 khách giới thiệu là ở Phú Quốc muốn mua 2 lô đất liền kề để vừa ở vừa làm nhà xưởng và họ chốt được 2 lô với giá lên tới 1,8 tỷ đồng. Tuy nhiên sau khi ký cọc, họ lại vẽ ra câu chuyện tài khoản gặp vấn đề không cọc được. Họ dụ tôi cọc và cam kết mua lại ngay khi về lại TP.HCM với chênh lệch mỗi lô hơn 100 triệu.
Do không hiểu về bất động sản, tôi đã tin tưởng và cọc tiền mua 2 lô. Tuy nhiên, khi về tới TP.HCM, hai người kia tiếp tục dụ tôi hoàn thiện việc mua đất để mua lại, buộc tôi phải thực hiện hợp đồng vì lo mất cọc, nhưng khi tôi hoàn thiện việc mua bán thì hai người kia đột nhiên biến mất. Hơn nữa, khi tìm hiểu thì biết các khu đất đó đã bị đội giá lên rất nhiều. Nhận thấy mình bị lừa, tôi đã nhiều lần làm việc, thương lượng chấp nhận mấy 30% tổng số tiền đã đóng nhưng Công ty Lộc Phúc nhất quyết không thương lượng hoàn tiền.
Theo tìm hiểu, liên quan đến vấn đề lừa đảo tại Công ty Lộc Phúc, sau khi nhận được nhiều đơn tố cáo, tháng 8/2023, lực lượng công an đã bắt quả tang hành vi lừa đảo này. Tại hiện trường lừa đảo đất nền, lực lượng chức năng đã khống chế, đưa hàng chục đối tượng liên quan về trụ sở làm việc, thu giữ nhiều tài liệu, tiền mặt và xe ô tô đắt tiền.
Theo cáo trạng của Viện KSND tỉnh xác định, vào năm 2020, Tường thành lập Công ty TNHH Đầu tư môi giới bất động sản Vạn Phúc. Từ tháng 4-2022 đến 8-2023, Tường thuê Nguyễn Văn An đứng tên thành lập Công ty Lộc Phúc và Công ty TNHH Bất động sản Green Link Real (gọi tắt là Công ty Green Link Real). Trên thực tế, các Công ty Vạn Phúc, Lộc Phúc, Green Link Real đều do Tường bỏ vốn thành lập và trực tiếp điều hành.
Cơ quan điều tra xác định, dưới sự chỉ đạo của bị cáo Tường Huỳnh Hữu Tường, từ tháng 12/2021 đến tháng 8/2023, các bị cáo đã thực hiện 159 vụ lừa đảo và chiếm đoạt hơn 255 tỉ đồng của 165 bị hại.
Tháng 5/2026, Tòa phúc thẩm TAND tối cao tại TP.HCM xét xử phúc thẩm, tăng án từ 18 năm lên 20 năm tù đối với bị cáo Tường. 86 bị cáo còn lại, HĐXX tuyên từ án treo đến 16 năm tù cùng tội "lừa đảo chiếm đoạt tài sản".
Những lỗ hổng chết người trong giao dịch
Các chuyên gia pháp lý chỉ ra rằng nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư sập bẫy xuất phát từ sự thiếu hụt kiến thức pháp lý cơ bản và tâm lý chủ quan khi tham gia giao dịch.
Để nhận biết dấu hiệu dự án "ma", người mua cần nắm rõ một dự án bất động sản hợp pháp bắt buộc phải có quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng, nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và văn bản thông báo đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng. Việc doanh nghiệp bán đất khi chưa có các giấy tờ này là hoàn toàn trái pháp luật.
Bên cạnh đó, cái bẫy hợp đồng đặt cọc thường được các doanh nghiệp lừa đảo ẩn nấp dưới tên gọi "Hợp đồng thỏa thuận đặt cọc", "Hợp đồng giữ chỗ" hoặc "Hợp đồng hứa mua hứa bán" với các điều khoản phạt cọc vô lý. Khách hàng khi ký vào các văn bản này mà chưa kiểm tra pháp lý đất đai sẽ cầm chắc nguy cơ mất trắng số tiền đã nộp. Ngoài ra, về mặt trách nhiệm pháp lý của lực lượng "chim mồi", việc các cá nhân nhận tiền để đóng vai khách hàng giả nhằm giúp sức cho đối tượng chủ mưu sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự với vai trò đồng phạm về tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản".
Các chuyên gia phân tích thị trường nhận định, chiêu trò "lùa gà" bằng chuyến xe chở niềm tin không mới nhưng vẫn có nhiều người sập bẫy do đánh đúng vào lòng tham và áp lực tâm lý.
Nhà đầu tư cần luôn cảnh giác với mức giá siêu rẻ, bởi thị trường bất động sản không bao giờ có chuyện "hàng ngon, giá rẻ" nằm ở vị trí trung tâm được rao bán tràn lan. Những thông tin rao bán nhà đất TP.HCM với giá chỉ vài trăm triệu đồng phần lớn là cái bẫy để dụ khách đi tỉnh.
Đồng thời, hãy luôn khắc ghi nguyên tắc không đặt cọc khi chưa nắm rõ pháp lý. Nhà đầu tư tuyệt đối không chuyển tiền cọc dưới bất kỳ hình thức nào khi chưa tự mình kiểm tra quy hoạch tại địa phương (Sở Nông nghiệp & Môi trường hoặc UBND xã) hoặc chưa có bản đồ quy hoạch 1/500 được duyệt. Cuối cùng, sự bình tĩnh trước hiệu ứng đám đông là yếu tố sống còn. Mọi giao dịch bất động sản cần được quyết định dựa trên con số, hồ sơ pháp lý và khảo sát thực địa độc lập. Việc bị vây quanh bởi đám đông và bị hối thúc chốt cọc ngay trên xe hay tại sự kiện là dấu hiệu rõ ràng nhất của kịch bản thao túng tâm lý.
“Bất động sản là tài sản có giá trị lớn. Việc trang bị kiến thức pháp lý và giữ tâm lý tỉnh táo trước các chiêu trò tinh vi là cách duy nhất để nhà đầu tư tự bảo vệ tài sản của mình.”, một chuyên gia bất động sản đưa ra lời khuyên.
