Thị trường bất động sản Việt Nam nửa đầu năm 2026 chứng kiến những nhịp vận động hai chiều trái ngược đầy gay kịch. Một mặt, nguồn cung dự án khởi sắc rõ nét cùng những cuộc đổ bộ quy mô hàng trăm nghìn tỷ đồng trên kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Mặt khác, sức hấp thụ của người mua nhà trên thị trường thứ cấp lẫn sơ cấp lại có dấu hiệu chững lại, đặt ra bài toán lớn về quản trị chi phí vốn và khả năng phục hồi thanh khoản thực chất.
Dòng tiền lệch tâm
Theo báo cáo nghiên cứu từ đơn vị xếp hạng tín nhiệm S&I Rating, thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 ghi nhận mức tăng trưởng nguồn cung vượt bậc. Khoảng 102.500 sản phẩm đã được tung ra thị trường, tăng tới 40% so với cùng kỳ năm trước. Hai thủ phủ giao dịch lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM tiếp tục giữ vai trò hạt nhân dẫn dắt đà tăng này.
Nhìn về bức tranh cả năm 2026, các đơn vị nghiên cứu quốc tế như CBRE dự báo nguồn cung mở bán mới tại hai thành phố lớn trên sẽ bổ sung khoảng 84.000 căn hộ cùng 11.500 sản phẩm thấp tầng (nhà liền kề, biệt thự).
Tuy nhiên, nguồn cung dồi dào không đồng nghĩa với việc dòng tiền trên thị trường giao dịch đạt trạng thái thông suốt. Số liệu thực tế từ S&I Rating chỉ ra tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội và TP.HCM lại sụt giảm từ 20% đến 40% so với các quý liền trước. Mặc dù các chủ đầu tư đã tung ra hàng loạt chương trình ưu đãi, giãn tiến độ thanh toán kỷ lục, kết hợp với dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tăng khoảng 21% từ đầu năm, dòng tiền vẫn chưa chạm tới đích đến cuối cùng là người mua nhà.
Nghịch lý nằm ở chỗ, trong khi tín dụng cấp cho các chủ đầu tư tăng mạnh, dư nợ cho vay mua nhà tại các ngân hàng thương mại – kể cả những đơn vị sở hữu dư địa room tín dụng dồi dào – lại có xu hướng đi ngang hoặc giảm sút. Sự lệch pha này phản ánh nguồn vốn bơm vào thị trường hiện chỉ tập trung giải quyết bài toán cấp vốn ở khâu phát triển dự án của doanh nghiệp, chứ chưa kích hoạt được nhu cầu mua ở thực lẫn đầu tư từ phía người tiêu dùng.
Song song đó, gánh nặng chi phí đầu vào tiếp tục bào mòn biên lợi nhuận của nhà phát triển. Lãi suất vay vốn của các doanh nghiệp bất động sản vẫn neo ở mức cao, dao động từ 12% đến 14%/năm. Cùng lúc, giá nhân công và chi phí nguyên vật liệu xây dựng tăng thêm 10% - 20%. Áp lực chi phí vốn phình to khiến mặt bằng giá bán bất động sản khó có thể giảm sâu, bất chấp sức mua chậm lại.
Cuộc chơi của những tập đoàn hàng đầu
Trước bối cảnh vốn tín dụng ngân hàng tập trung kiểm soát rủi ro khắt khe, kênh trái phiếu doanh nghiệp đã nhanh chóng trở lại vị thế là "phễu" hút vốn quan trọng nhất của các nhà phát triển bất động sản.
Báo cáo của S&I Rating ghi nhận, riêng trong quý II/2026, tổng giá trị trái phiếu phát hành của ngành bất động sản đạt con số ấn tượng 102.400 tỷ đồng. Con số này tương ứng mức tăng trưởng bùng nổ 228% so với cùng kỳ năm ngoái và chiếm tới 43,8% tổng lượng trái phiếu phát hành trên toàn thị trường.
Đáng chú ý, cơ cấu phát hành mang tính tập trung cao độ khi dòng tiền trái phiếu chủ yếu chảy về túi các "ông lớn" đầu ngành. Bộ ba tập đoàn Vingroup, Sun Group và Masterise đóng góp hơn 80% tổng giá trị trái phiếu bất động sản phát hành trong kỳ.
Sự thống trị của các tập đoàn hàng đầu trên kênh trái phiếu xuất phát từ hai nguyên nhân cốt lõi. Thứ nhất là doanh nghiệp có năng lực tài sản bảo đảm và uy tín thương hiệu. Bởi lẽ, trong giai đoạn nhà đầu tư trái phiếu siết chặt tiêu chuẩn an toàn, các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh và hồ sơ trả nợ uy tín như Vingroup, Sun Group hay Masterise mới đủ sức hút để huy động vốn quy mô lớn.
Thứ hai là với việc hàng loạt đại dự án hạ tầng giao thông trọng điểm (cầu, cảng, đường sắt cao tốc, cao tốc) trị giá hơn 120 tỷ USD đang được đẩy nhanh tiến độ giai đoạn 2026–2030. Đi kèm với đó là các dự án bất động sản phức hợp quy mô hơn 10.000 tỷ đồng, thậm chí các tổ hợp dự án mới được phê duyệt với tổng mức đầu tư ước tính lên tới 249 tỷ USD. Nhu cầu vốn quy mô "khủng" này đòi hỏi các chủ đầu tư phải tăng tốc huy động qua kênh trái phiếu.
Tốc độ mở rộng dự án cũng kéo theo áp lực tài chính gia tăng. Tính đến cuối quý II/2026, dư nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết chạm mức 360.240 tỷ đồng (tăng 20,3% so với quý I). Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu bình quân đẩy lên mức 0,72 lần – ngưỡng cao nhất trong vòng 15 quý trở lại đây.
Đâu là điểm tựa cho thanh khoản thị trường?
Phân tích về hiện tượng dòng tiền trái phiếu cuồn cuộn đổ vào bất động sản nhưng thanh khoản bán hàng lại nghẽn, các chuyên gia kinh tế và tài chính cho rằng thị trường đang trong quá trình tích lũy và chuyển giao giai đoạn.
Theo các chuyên gia kinh tế nhận định, việc các doanh nghiệp lớn như Vingroup, Sun Group hay Masterise chiếm tới hơn 80% lượng trái phiếu phát hành phản ánh sự phân hóa rất sâu sắc của thị trường vốn. Trái chủ hiện nay chỉ đặt niềm tin vào những thương hiệu có khả năng thực thi dự án thật. Tuy nhiên, việc tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu chạm đáy 15 quý là tín hiệu cảnh báo về áp lực chi phí tài chính. Nếu dòng tiền từ người mua nhà không sớm quay trở lại trong 2–3 quý tới để hoàn vốn, áp lực đáo hạn trái phiếu vào giai đoạn 2027-2028 sẽ rất căng thẳng.
Đánh giá về xung lực phục hồi của thị trường, các chueyen gia cho rằng, điểm tích cực hiện nay là dòng vốn huy động được đang hướng vào các dự án hạ tầng và khu đô thị phức hợp thực chất chứ không phải đầu cơ đất nền. Nguồn cung tăng mạnh chịu áp lực từ lãi suất ngắn hạn, nhưng việc nhà nước đồng loạt kích hoạt các dự án hạ tầng giao thông 120 tỷ USD sẽ là 'bệ đỡ' cực mạnh cho thanh khoản dài hạn. Khi hạ tầng kết nối xong, giá trị bất động sản mới được bảo chứng và hấp thụ tốt.
Bên cạnh đó, cột mốc quan trọng nhất mà thị trường chờ đợi chính là Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến xem xét thông qua vào tháng 10/2026 và có hiệu lực từ 1/3/2027. Việc tháo gỡ nút thắt pháp lý sẽ giúp hàng trăm dự án dở dang giải phóng nguồn vốn bị gián đoạn, hạ chi phí đầu vào cho doanh nghiệp và đưa giá bất động sản về mức tiệm cận hơn với khả năng chi trả của người dân.
Do vậy, sự bùng nổ của kênh trái phiếu với hơn 100.000 tỷ đồng trong quý II/2026 thể hiện sức sống và khả năng tự cân đối vốn của các tập đoàn bất động sản lớn tại Việt Nam. Tuy nhiên, để nguồn vốn này thực sự phát huy hiệu quả và tạo ra chu kỳ tăng trưởng bền vững, thị trường cần thêm thời gian để mặt bằng lãi suất hạ nhiệt, kết hợp cùng các chính sách tháo gỡ pháp lý từ Luật Đất đai sửa đổi. Chỉ khi dòng tiền từ người mua nhà thực sự thông suốt, bài toán cân bằng tài chính của các doanh nghiệp bất động sản mới tìm thấy lời giải triệt để.
